Deeltitel en die Regspersoon: Gedwonge toegang tot eenhede en besluite wat ingevolge opvolgende resolusie gemagtig word.
Om jou eie eiendom te besit kom met heelwat voordele, insluitend 'n algemene reg op privaatheid en beheer oor wie toegang tot jou eiendom het en wie nie.
Daar is natuurlik altyd uitsonderings. 'n Onlangse uitspraak van die hooggeregshof hanteer een uitsondering wat eie is aan deeltitelskemas. Hier het 'n weerstandige eienaar van 'n eenheid, die regspersoon verhinder om sy eenheid binne te gaan om na 'n waterlek te soek.
Die eienaar wat toegang tot sy eenheid geweier het, terwyl die regspersoon ‘n waterlek probeer opspoor het.
- 'n Eenheid in 'n deeltitelskema het 'n probleem met deurlopende vogtigheid gehad. Die eienaar van die aangrensende eenheid het aanvanklik aan die regspersoon toegang tot sy eenheid verleen om 'n lektoets te doen. Geen lekkasies is gevind nie.
- Drie maande later was die probleem met deurlopende vogtigheid nog steeds nie opgelos nie. Hierdie keer het die buurman heeltemal toegang tot sy eenheid geweier vir 'n tweede toets om die lek op te spoor. Die bestuursagente, die versekeraars se assessors, die aangestelde kundiges wat lekke moet opspoor asook die regspersoon se prokureurs het almal versoeke vir toegang aan die eienaar gerig, maar die versoeke het almal op dowe ore geval.
- Hierna het die regspersoon die hooggeregshof op ‘n dringende basis genader vir ‘n hofbevel wat die eienaar sou verplig om binne 48 uur die gevraagde toegang aan die regspersoon en hul aangestelde inspekteur te verleen.
- Die buurman het aanvanklik die standpunt ingeneem dat daar geen rede was waarom 'n tweede inspeksie gedoen moes word nie. Hy het wel op die laaste oomblik van deuntjie verander (nadat hy regsadvies ingewin het). Hy aanvaar dan dat die regspersoon geregtig is om van tyd tot tyd redelike inspeksies te doen om die gemeenskaplike eiendom behoorlik te bestuur. Hy het 'n skikkingsaanbod in díe verband aan die regspersoon gemaak, wat die aanbod van die hand gewys het aangesien hy nie ook saam met dit aangebied het om die regspersoon se kostes van die regsproses te betaal nie.
- Die hof verwerp hierdie eienaar se aanvalle op die regspersoon se magtiging om die hofaansoek te bring. Die hof beveel dat die weerstandige eienaar teenoor die regspersoon aanspreeklik gehou word vir die betaling van die lekopsporingskoste en ook vir die regskoste van die hofaansoek (slegs op die Ombud se tarief - meer daaroor hieronder).
Was die regspersoon se besluite (resolusies) wat die Trustees op opeenvolgendende wyse aanvaar het, geldig? (“Round robin resolutions”)
Die eienaar het die geldigheid van die trustees se resolusies in geskil geplaas. Die resolusies is slegs deur twee van die vyf aangestelde trustees onderteken en die resolusies is opeenvolgend onderteken (“Round robin resolutions”) (dus nie gelyktydig onderteken waar die twee trustees beide saam was nie).
Die betrokke eienaar het aangevoer dat die resolusie gebrekkig was omdat dit nie deur 'n meerderheid trustees onderteken is nie en omdat die datum, plek en tyd nie op die resolusie (of besluit van die regspersoon) aangeteken was nie. Die hof het hierdie argument verwerp.
“Dit is vandag algemene praktyk”, sê die Hof “dat met die aanslag van Covid 19 en die vertragings wat dit meegebring het dat trustees, aandeelhouers, beheerliggame en direkteure op virtuele wyse aanlyn vergader en dat dokumente gereeld by wyse van opvolgende handtekeninge onderteken word.”
“Dit is … nie ongewoon dat [trustees] die sake van die regspersoon bestuur soos wat hulle goeddink en in die beste belang van die eienaars nie. Vergaderings vir ‘n spesifieke aangeleentheid en informele vergaderings word dikwels gehou om voorvalle te hanteer sonder om ’n formele vergadering van die trustees te belê.”
Elke geval sal anders wees
Die besondere feite in hierdie saak het 'n oorwegende rol gespeel in die hof se uiteindelike beslissing. Jy moet dus spesifieke advies verkry om met die feite in jou spesifieke geval te handel.
Een van hierdie skema se Bestuursreëls maak spesifiek voorsiening vir die hou van 'n trusteevergadering deur 'enige ander metode'. Die hof bevind dat dit " die uitbreiding van die metode van ondertekening van besluite en resolusies sal insluit. Dit sal absurd wees om die teendeel te oorweeg of toe te pas.”
Die hof vind dit ook ‘n belangrike oorweging dat “al die trustees deur die hele proses op hoogte was met die gebeure”.
Ten slotte, 'n waarskuwing van die Hof om altyd eers die Ombud te nader
Die Hof bevestig die beginsel dat die partye in 'n saak soos hierdie eerstens die kantoor van die Ombuddiens - CSOS (Community Schemes Ombud Service) eerder as die Hooggeregshof moet nader.
"Ek is van mening dat hierdie aangeleentheid nie vanuit die staanspoor voor hierdie hof moes dien nie. Hier is nie uitsonderlike omstandighede ter sprake nie, eerder kwessies wat vierkantig binne die bestek van die diens van die Ombud val. Die dienste van die Ombud is gratis, regsverteenwoordiging word nie toegelaat nie en die aangeleentheid sou op spoedige wyse afgehandel kon word.”
Daarom ken die hof kostes ten gunste van die regspersoon toe, maar slegs teen die tarief wat van toepassing is op verrigtinge voor die Ombud.
In die lig van die kostebevel en by nadere beskouing was die regspersoon waarskynlik gelukkig dat die hooggeregshof ingestem het om hierdie aansoek aan te hoor. Die regspersoon se aansoek is ooglopend gered deur die Hof se uitgesproke misnoeë met die eienaar se onnodige dwarstrekkige optrede en sy tegniese teenstand van die aansoek.
Provided by Simpson Inc
© DotNews. All Rights Reserved.