Kopers: Die gevaar om nie jou finansiële huiswerk te doen voordat jy eiendom aankoop nie

"Besin eer jy begin" (wyse spreekwoord)

Moenie toelaat dat die opwinding van huiskoop keer dat jy jou huiswerk behoorlik doen voordat jy enige ooreenkomste aangaan nie. Besin eer jy begin!

Dit is nie bloot ‘n kwessie van koop die regte eiendom teen die regte prys nie. Jy moet ook seker maak dat jou finansies (en in besonder jou kontantvloei-situasie) van so aard is dat jy jou finansiële verpligtinge in terme van die koopkontrak behoorlik kan nakom; andersins kan jy jouself in dieselfde netelige situasie as die koper in ‘n onlangse Hooggeregshofsaak bevind. Die koper in hierdie saak was nie daarin in staat om die vereiste deposito’s te betaal nie, en die Hof het haar uiteindelik vir ‘n aansienlike bedrag skadevergoeding aanspreeklik gehou.

Drie verkooptransaksies en ’n verkoper se eis vir skadevergoeding

• 'n Trust het 'n eiendom vir R750 000 aan 'n koper verkoop.
  
  
• Die koper het versuim om die twee vereiste deposito's van altesaam R280 000 te betaal. Die trust het die transaksie gekanselleer en het weer probeer om die eiendom te verkoop.
  
  
• Die eiendom is vir R500 000 herverkoop. Die trust het die koper gedagvaar vir sy R250 000 verlies op die verkoopprys, asook vir die eiendomsagent se kommissie van R22 500 wat die trust in die nuwe verkooptransaksie moes betaal.
  
  
• Die koper het die eis op verskeie gronde teengestaan, maar die Hof was nie met enige daarvan geneë nie. Voorts het die Hof beveel dat die koper, bo en behalwe regkosstes op prokureur-en-kliënt skaal, ‘n totale bedrag van R235 875 in skadevergoeding moes betaal. Dit lyk of die Hof die R40 000 wat die koper reeds betaal het, in ag geneem het by berekening van hierdie bedrag. Hieruit kan ons aflei dat die koper dus ongeveer R280 000, asook twee stelle regskostes, met hierdie mislukte transaksie uit die sak gejaag is.

Belangrike lesse vir kopers en verkopers 

1. Kopers: Voordat jy teken...

   Die belangrikste les vir kopers is natuurlik om seker te maak dat hulle aan die bepalings van die verkoopooreenkoms kan voldoen voordat hulle enigiets teken. In besonder, moet ’n koper seker maak dat enige betalings wat deur die kontrak vereis word, gemaak kan word soos en wanneer die tydstip vir betaling aanbreek.

2. Verkopers: Voordat jy teken...

   Aan die ander kant, moet verkopers probeer om die risiko’s, moontlike vertragings en kostes, soos wat die trust in hierdie saak in die gesig gestaar het, te vermy deur vooraf die finansiële posisie van alle potensiële kopers te ondersoek. Dit is belangrik om dit te doen voordat enige aanbod aanvaar word. Maak ook seker dat die bepalings van die verkoopooreenkoms die verkoper voldoende beskerm in geval waar ’n koper nie sy verpligtinge nakom nie.

3. Verkopers: Beperk jou skade

Indien jy as gevolg van iemand anders se kontrakbreuk (of ander onregmatige optrede) skade gely het en jy daardie persoon vir skadevergoeding wil dagvaar, bepaal ons reg dat jy eers redelike stappe moet neem om jou skade te verminder of te beperk.

Die Hof het dit as volg gestel: “... die beginsel van skadebeperking is van toepassing waar kontrakbreuk plaasgevind het. Die onskuldige party kan nie bloot agteroor sit en toelaat dat sy skade of verliese vermeerder nie; die party moet redelike, positiewe stappe neem om sy skade te voorkom of om die oploop van verdere skade te beperk. Die reël vereis nie dat die onskuldige party enigiets meer hoef te doen as wat 'n redelike persoon onder dieselfde omstandighede sou doen nie. Redelike uitgawes wat aangegaan is om die skadebeperkende stappe te neem, kan geëis word as addisionele skade gely. Die onus om te bewys welke stappe redelikerwys geneem kon word, of dat die uitgawes onredelik was, berus by die party wat kontrakbreuk pleeg.” (Eie vertaling en beklemtoning.)

As verkoper, maak seker dat jy aktief deelneem aan die soektog na alternatiewe kopers, gebruik professionele persone om jou by te staan slegs in soverre dit noodsaaklik is, en aanvaar slegs ’n redelike herverkoopprys. In hierdie saak het die getuienis duidelik daarop gewys dat die trust redelik opgetree het in beide die herverkoop van die eiendom teen die nuwe verkoopprys, en deur van ‘n eiendomsagent se dienste gebruik te maak.

Onthou, verkry altyd professionele advies voordat jy enigiets teken!