Die koop van eiendom: Bevestig die Verkoper se huwelikstatus!
“... ons verwag dat ’n derde party meer moet doen as om bloot te steun op die oortuigende versekering van ’n ander party rakende sy of haar huwelikstatus.” (Uittreksel uit die uitspraak hieronder. Eie vertaling.)
Indien jy beplan om voordeel te trek uit die heersende lae rentekoers en verlaagde verkooppryse om ’n eiendom aan te koop, maak dan seker dat jy die verkoper se huwelikstatus bevestig deur meer te doen as om bloot die verkoper se woord daarvoor te aanvaar.
Die risiko kom in waar die verkoper in gemeenskap van goed getroud is. Oor die algemeen laat ons reg gades in so ’n huwelik toe om “enige regshandeling met betrekking tot die gemeenskaplike boedel sonder die ander gade se toestemming te verrig”. (Eie vertaling.) Daar is egter sekere uitsonderings op hierdie algemene beginsel.
Een van hierdie uitsonderings is van toepassing wanneer onroerende eiendom ter sprake is. ’n Gade wat in gemeenskap van goed getroud is het die skriftelike toestemming van die ander gade nodig om ’n eiendom te verkoop, ’n verband daaroor te registreer of dit op ’n ander wyse te beswaar (byvoorbeeld deur ’n serwituut daaroor te verleen). Sonder hierdie skriftelike toestemming is die transaksie nietig, onregmatig en onafdwingbaar.
Dit is hier waar die risiko inkom. Dink byvoorbeeld aan die volgende situasie: jy betaal vir ’n eiendom en neem oordrag daarvan. Jy is onder die indruk dat die verkoper ongetroud is. Skielik verskyn ’n gade op die toneel en verklaar: “Ek het nie tot hierdie verkoop toegestem nie, daarom is die transaksie nietig. Die oordrag aan jou is gekanselleer. Jy moet uit en moenie dink jy gaan jou geld terugkry nie.” Hoe nou gemaak?
Die delikate balans tussen botsende regte
Die howe moet hier ’n delikate balans handhaaf. Aan die een kant, is die regte van ’n gade wat nie tot die transaksie toegestem het nie. Aan die ander kant is jou regte as ’n koper wat in goeie trou gekoop het en wat onder die indruk was dat die verkoper ongetroud was.
’n Onlange uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl (HHA) het hierdie einste situasie aangespreek.
“ Ek was deurentyd onder die indruk dat ek van ’n ongetroude verkoper gekoop het”
- ’n Man was in gemeenskap van goed getroud. In 2009 het hy ’n huis aan ’n koper verkoop en die huis is aan die koper oorgedra. Op daardie stadium het die verkoper se vrou nie in die huis gewoon nie. Sy het reeds, as gevolg van haar gevorderde ouderdom, na ’n ander gedeelte van die land verhuis.
- In 2013 is die verkoper oorlede en sy vrou is as die eksekutrise van sy bestorwe boedel aangestel. Ongeveer vier jaar later slaag sy in ’n aansoek by die Hooggeregshof vir die kansellasie van die transaksie, die oordrag en die nuwe titelakte, omdat die verkooptransaksie sonder haar kennis of toestemming plaasgevind het.
- Die koper het na die Appèlhof geappelleer. Hy het aangevoer dat daar “geagte” of “gewaande” toestemming tot die verkoop deur die vrou was, aangesien die relevante wetgewing bepaal dat waar ’n koper “nie weet en redelikerwys kan weet dat die transaksie in stryd met [die vereiste vir skriftelike toestemming] aangegaan word nie”, daar geag word dat daar wel toestemming tot die transaksie was.
- Volgens die koper het hy bona fide (in goeie trou) opgetree, aangesien hy nie van die huwelik bewus was nie: “Op die stadium wat ek die eiendom van die oorledene/verkoper aangekoop het, het hy alleen in die betrokke eiendom gewoon. Hy het ook aan my bevestig dat hy nie getroud was nie. Hy het die koopooreenkoms sowel as die oordragdokumente alleen onderteken, asof hy ongetroud was.” (Eie vertaling.)
Wat sal die koper moet bewys?
Die koper moes bewys dat hy nie geweet het, of redelikerwys kon weet, dat toestemming nodig was maar ontbreek het nie.
Die Hof moes hier besluit of die koper ten tye van die sluiting van die verkoopstransaksie van hierdie huwelik asook van die gebrek aan toestemming bewus moes gewees het. Die Hof het beslis dat die party wat op die geagte toestemming bepaling wil steun, die plig het “om ondersoek in te stel soos wat ’n redelike persoon in daardie omstandighede sou doen oor of die kontrakterende party getroud is, en indien wel, ingevolge watter huweliksbedeling, en of die toestemming van die nie-kontrakterende gade nodig is, en indien wel, of die toestemming gegee is.” (Eie vertaling.)
Die hof het beslis dat die koper bewys het (1) dat hy nie geweet het dat die oorledene getroud was nie en (2) dat hy nie redelikerwys kon weet dat die oorledene getroud was nie. Die HHA het die appèl toegestaan. Die oorspronklike oordrag aan die koper bly in plek op grond van die geagte toestemming deur die gade.
Dit is belangrik om in gedagte te hou dat die feite van elke saak van mekaar sal verskil. In hierdie spesifieke aangeleentheid was die man se bewering dat hy ongetroud was gestaaf deur die afwesigheid van sy vrou by die huis, sowel as twee amptelike dokumente, naamlik die Titelakte van die eiendom en die Volmag om oordrag te gee.
Die gevolgtrekking is dat jy as koper “redelike ondersoek” moet instel om te bepaal wat die verkoper se huwelikstatus is en of die ander gade se skriftelike toestemming tot die transaksie nodig is.
Provided by Scheibert & Associates Inc
© DotNews. All Rights Reserved.