Vog in die mure en mislukte waterdigting? Jy sal die verkopers kan dagvaar.

“Waar ’n verkoper op roekelose wyse ’n halwe waarheid vertel of die feite ken, maar dit nie bekend maak nie omdat hy of sy nie die moeite gedoen het om die gevolge daarvan te oorweeg nie, kan dit ook neerkom op bedrog” … “'n verkoper wat homself met opset daarvan weerhou om die ware feite vas te stel, is nie in dieselfde onskuldige posisie as 'n verkoper wat werklik nie enige kennis van die situasie het nie" (Uittreksels uit die uitspraak hieronder - vrylik vertaal.)

Ons sit hier met ‘n algemene situasie. Ons koper koop haar droomhuis en is baie gelukkig om in te trek. Eers dan ontdek jy as koper dat die huis groot gebreke het, wat nooit deur die verkoper aan jou bekend gemaak is nie. Jy eis dat die verkoper die herstelkoste betaal, maar die verkoper weier. Dan gaan jy hof toe en eis óf skadevergoeding óf 'n vermindering in die koopprys.

Wat moet jy bewys om jou saak te wen? Kom ons kyk na 'n onlangse hooggeregshofbeslissing wat juis hierdie vrae moes hanteer.
 

Die verkoper verberg die vogtige, klam mure met verf en met Polyfilla.

• Die koper van 'n huis het eers bewus geword van aansienlike vogprobleme in die plafonne en mure nadat hy reeds oordrag geneem het van die huis en hy reeds met die beplanning van opknappingswerk aan die woning besig was. Die klammigheid is veroorsaak deur stygende vog (“rising damp”) en ook deur water wat in die mure afgevloei het as gevolg van pogings tot waterdigting wat misluk het.
  
  
• Die verkopers ('n geskeide egpaar) het geweier om vir die herstelwerk te betaal (wat net minder as R245 000 gekos het) en die koper het hulle gedagvaar óf vir skadevergoeding óf vir 'n vermindering in die koopprys.
  
  
• Hier het die gewese vrou alleen in die huis gewoon en dit was haar taak om die huis na die egskeiding te verkoop. In die proses het sy twee keer in die jaar van die verkoopstransaksie kontrakteurs laat inkom om dele van die huis oor te verf en om “kosmetiese herstelwerk” uit te voer. Die hof bevind dat dit uitgebreide herstelwerk moes wees te oordeel aan die drom verf en die 24 kg Polyfilla wat hiervoor gebruik is.
  
  

Wat die koper moet bewys.

Die saak is in die hooggeregshof aangehoor. Die hof het oorweeg wat die koper moes bewys om met haar eis te slaag.

• Defekte: Dat daar defekte in die eiendom was ten tyde van die verkoop wat “die gebruik en waarde van die eiendom beïnvloed het”. Die koper kon bewys dat die vogprobleme vir hierdie doel as defekte gekwalifiseer het.
  
  
• Latent, nie patent nie: Dat die vog 'n latente defek was, dit was dus nie "voor die hand liggend of ooglopend" vir die koper nie. Dit is belangrik, want verborge gebreke is defekte wat "nie met inspeksie sigbaar of ontdekbaar sou gewees het vir die gewone koper nie" - so as die vog 'n "patente" of ooglopende defek of gebrek was, moes die koper dit met die ondersoek van die eiendom self opgemerk het. Die koper in hierdie saak kon die hof oortuig dat die vog nie deur haar ten tyde van die verkoping opgespoor kon word nie, omdat alle spore daarvan deur die regstellende werk waarna hierbo verwys is, weggesteek was.
  
  
• Bedrog: Dat die probleem met die klammigheid en die vog in die mure en vloer as 'n latente, verborge gebrek nie deur die voetstoots-klousule gedek is nie. Dit is 'n standaardklousule in koopaktes wat spesifiseer dat die eiendom in die toestand waarin dit is en sonder enige waarborg aan die koper verkoop word. Die effek van so 'n klousule is dat die koper instem om die risiko van verborge gebreke te dra, maar slegs indien daar geen bedrog aan die kant van die verkoper was nie. Die koper sal dus bedrog moet aantoon deur twee dinge te bewys -
  
  
  • Dat die verkopers ten tyde van die verkooptransaksie reeds bewus was van die vog en van die gevolge daarvan.
    
    
  • Dat die verkopers die gebrek versteek het met die bedoeling om die kopers te bedrieg.
    
    

Bewys van bedrog – hoe relevant is die voorgeskrewe verslag oor die toestand van die eiendom (“property condition report”)?

“Bedrog” het die hof gesê, "word nie ligtelik toegereken nie, maar dit kan wel afgelei word as dit ondersteun word deur die objektiewe feite wat deur die getuienis aan die lig gebring word." Die volgende faktore het die hof oortuig dat beide die verkopers met die vereiste bedrieglike opset opgetree het -

• Die verkopers het geprotesteer dat hulle óf onbewus van die vogprobleme was óf dat hulle in elk geval nie bedoel het om dit op bedrieglike wyse weg te steek nie. In die lig van die bewese feite was die hof nie hiervan oortuig nie. Die feite het ingesluit die omvang en die aard van die verfwerk en herstelwerk (en die ekstreme gebruik van Polyfilla) wat ten minste twee keer in een jaar – die jaar van die kooptransaksie - gedoen is.
  
  
• Die gewese vrou se bewering dat sy onkundig was oor die omvang van die vog en die klammigheid in die mure, ten spyte van die omvang en aard van die "kosmetiese herstelwerk" wat sy laat doen het, is verwerp. Soos die hof dit stel: “Ten beste vir haar het sy opsetlik onkundig gebly oor die onderliggende oorsaak en probleme met die verf- en herstelwerk; sy kon eerlikwaar nie geglo het dat die kernkwessie aangespreek en reggestel is nie.”
  
  
• Die gewese man het op sy beurt erken dat hy wel geweet het van probleme met klammigheid en vog in twee kamers as gevolg van die verfborrels teen die mure en 'n deurlopende reuk van vog. Dit lei die hof tot die gevolgtrekking dat: “Dit blyk dat hy van sy kant af geen stappe geneem het om vas te stel hoe omvangryk of ernstig die vogprobleme was nie. Sy opsetlike weerhouding daarvan om die ware feite vas te stel, is nie dieselfde as 'n werklike gebrek aan kennis van die vogprobleme nie.”
  
  
• Dan is daar die verdoemende dokument wat beide van hulle voltooi het en onderteken het in die vorm van die verpligte verslag oor die eiendom se toestand (Property Condition Report including defects disclosure form). Daarin verklaar beide die verkopers dat daar geen latente defekte in die eiendom was nie, insluitend geen vogtigheid/klammigheid in mure en vloere nie.

Die hof bevind dat die koper die bedrog deur beide verkopers duidelik bewys het en die hof bevestig haar toekenning van R244 855 in skadevergoeding vir die kostes van die herstelwerk.