Hoe werk verkrygende verjaring en kan jy jou eiendomsreg verloor?

“… a person shall by prescription become the owner of a thing which he has possessed openly and as if he were the owner thereof for an uninterrupted period of 30 years or for a period which, together with any periods for which such thing was so possessed by his predecessors in title, constitutes an uninterrupted period of 30 years.” (Prescription Act)

Hierdie geval is 'n waarskuwing om waaksaam te wees wanneer dit kom by iemand wat enige deel van jou eiendom vir 30 jaar of langer beset of okkupeer. Jy kan eendag wakker word en verneem dat jy nou jou eienaarskap heeltemal verloor het. Sonder dat 'n sent se koopprys ter sprake was of ontvang is.

Dertig jaar klink natuurlik na ‘n lang tyd. As mens kyk na die sake wat voor ons howe kom, gebeur dit gereeld genoeg om eienaars wel onaangenaam te verras.

"Verkrygende verjaring" is sedert die Romeinse tyd bekend aan die reg. Dit is ‘n regsproses wat 'n persoon toelaat om eienaarskap van 'n eiendom te verkry deur die eiendom oor ‘n lang termyn te okkupeer.

Die vereistes vir verkrygende verjaring.

Om met so 'n eis ingevolge ons Verjaringswet te slaag, moet die besitter kan bewys dat hy vir ten minste 30 jaar al aaneenlopende “besit” van die eiendom het, op openlike wyse en asof hy die eienaar was. “Besit” verwys in hierdie konteks na “burgerlike of siviele besit”, 'n begrip wat (om dit so eenvoudig moontlik te stel) beteken dat die besitter vir hierdie tydperk van dertig jaar in fisiese besit van die eiendom was, met die bedoeling om die eiendom te besit. Dit maak ook nie saak dat jy dalk dink dat jy die ware eienaar is of nie; dit is hier irrelevant.

In hierdie regsomgewing gaan jy waarskynlik ook die Latynse frase teëkom “Nec vi, nec clam, nec precario ” – wat in wese beteken dat jou besit “sonder geweld, sonder geheimhouding, sonder toestemming” moet wees.

Ons kyk na 'n onlangse geval waar 'n eiendomsmaatskappy tevergeefs probeer het om  'n stuk van hul grond te behou het.

Die eienaars wat vir 31 jaar nie 'n kwekery en aangrensende parkeerarea op hul grond opgemerk het nie –

• Twee persone het in die jaar 1993 die aandele van ‘n maatskappy wat met ‘n eiendomsontwikkeling besig was oorgekoop. Die twee persone is hierna ook as die maatskappy se direkteure aangestel. Hulle doel was om die nege-en-dertig erwe wat die maatskappy besit het, te ontwikkel en te verkoop.
  
  
• Wat hulle nie geweet het nie, was dat die aangrensende eienaar al sedert 1990 'n gedeelte van die (toe onontwikkelde) eiendom beset het. Die persoon in siviele besit van die grond het dit op eie koste in 'n kwekery en in ‘n gemeenskapspark omskep deur reëlings met die ander bure te tref vir die gebruik van water en elektrisiteit en om die rekeninge daarvoor terug te betaal.
  
  
• Die direkteure het nooit die kwekery en die gemeenskapspark en die parkeerarea opgemerk as hulle verby gery het nie, want dit was deur digte plantegroei versteek en dit was ook nie vanaf die pad sigbaar nie. Hulle het bloot aanvaar dat die kwekery op naburige grond was.
  
  
• Na 31 jaar van aaneenlopende okkupasie het die besitter die hooggeregshof genader en gevra vir ‘n hofbevel om die registrasie van die besette grond op haar naam moontlik te maak.
  
  

Was die besitter se onwettige gebruik van die eiendom 'n faktor?

• 'n Mens kan aanvaar dat die direkteure geskok was toe hulle besef het dat hulle 'n gedeelte van hul geregistreerde eiendom kon verloor, sonder dat hulle enige vergoeding daarvoor sou kry.
  
  
• Van die verwere wat hulle aangebied het, was dat die besitter se onwettige gebruik van water en elektrisiteit op die eiendom, haar versuim om vir hersonering aansoek te doen, en haar ongemagtigde gebruik van die eiendom as 'n kwekery alles bydraende faktore was wat haar sou verhoed het om aan die vereistes vir verkrygende verjaring te kon voldoen.
  
  
• Die hof het nie met hulle saamgestem nie; die hof bevind dat haar deurlopende besit nie onwettig was nie; die feit dat sy die grond sonder goedkeuring as ‘n kwekery bedryf het, het nie haar werklike en praktiese besit van die grond soortgelyk as ‘n eienaar beïnvloed nie.
  
  
• Die hof beveel dat die eiendom nou wel in die naam van die besitter as eienaar geregistreer kan word.
  
  

Eienaars - monitor jou eiendom!

As 'n geregistreerde eienaar moet jy jou eiendom deurlopend monitor en optree teen enige bewoners of besetters. Ook teen enige iemand wat jou eiendom vir enigiets gebruik, want “serwitute” (gebruiksregte of toegang tot jou eiendom) kan ook deur verjaring oor ‘n periode van dertig jaar verkry word.

Voordat jy koop...

As die twee direkteure reeds in in 1993 behoorlik bestek geneem het van die omvang van die eiendom en die grense reg vasgestel het, sou hierdie situasie nie ontstaan het nie.

Maak dus seker van die omvang en bakens van jou grond. Maak dan verder seker dat daar geen okkupeerders daarop is nie.