Verbandklousules: Wees bedag op die spertye!

“I love deadlines. I love the whooshing noise they make as they go by.” (Douglas Adams)

Hier het ons weer 'n herinnering van ons howe dat die bepalings in 'n koopooreenkoms nagekom moet word. Moenie soos Douglas Adams wees en luister na die spertye wat verbyvlieg nie – om 'n sperdatum met die verkoop van eiendom te mis, is 'n fout, heel moontlik 'n duur een. Die sperdatum wat deur elke verbandklousule gestel word, is geen uitsondering nie ...

Hierdie transaksie sterf ‘n stille dood. Wie kry die deposito van R600 000?

• 'n Eiendomsooreenkoms het 'n standaard "opskortende voorwaarde" bevat; 'n verbandklousule wat die verkoop daaraan onderhewig maak dat die koper verbandfinansiering van R1,5 miljoen teen 'n bepaalde datum moes verkry. Die koper sou kon afstand doen van die voordeel van hierdie klousule, en indien die verbandklousule nie teen die sperdatum nagekom of van afstand gedoen is nie, sou die koopooreenkoms outomaties verval en nietig word. In so ‘n geval, moes die deposito, saam met die rente daarop, binne vyf besigheidsdae aan die koper terugbetaal word.
  
  
• Die koper het die deposito van R600 000 aan die eiendomsagent oorbetaal, maar het daarna gesukkel om finansiering te bekom. Voor die sperdatum verstryk het, het die koper vir meer tyd gevra om die nodige verbandgoedkeuring te kry. Albei partye het aanvaar dat 'n verlenging van die spertyd geldig toegestaan is. In werklikheid was daar geen voldoening aan die uitdruklike vereiste in die verbandklousule nie. Dit het bepaal dat enige verlenging ingevolge ‘n "skriftelike ooreenkoms" verleen moes word. Met ander woorde, die koopooreenkoms het outomaties deur nie-nakoming van die vereistes verval. Die koper en die verkoper het dit nie een besef nie – albei het gedink dat hulle nog 'n ooreenkoms in plek gehad het.
  
  
• Twee maande later, onder die indruk dat die ooreenkoms nog in plek was, het die koper skriftelik afstand gedoen van die verbandklousule en verklaar dat die ooreenkoms nie meer aan die opskortende voorwaarde onderhewig sou wees nie.
  
  
• Na nog twee maande het die koper aan die verkoper gesê hy gaan nie meer aan met die transaksie nie (sy vrou het intussen reeds 'n ander eiendom gekoop). Die verkoper het hierdie meedeling as 'n repudiasie van die kontrak beskou en het die verkoop gekanselleer.
  
  
• Die koper het sy deposito teruggeëis. Die verkoper, aan die ander kant, wou daaraan vashou as skade ingevolge die koopooreenkoms. Die partye wend hulle dan tot die Hooggeregshof vir uitsluitsel hieroor.
  
  

Wat sê die reg in hierdie geval?

• Die algemene reël in ons reg is dat geen ooreenkoms tot stand kom, totdat daar aan alle opskortende voorwaardes voldoen is nie. Die verkoper het dus geen eis teen die koper nie, tensy óf die koopooreenkoms voorsiening maak vir so 'n eis (onwaarskynlik) óf waar die party opsetlik die nakoming van die voorwaarde verhinder het.
  
  
• Dit is die regsbeginsel van "fiktiewe vervulling van 'n opskortende voorwaarde". In eenvoudiger terme – die wet beskerm ‘n verkoper en laat die koper nie toe om net weg te stap van ‘n transaksie deur opsetlik seker te maak dat hy nie verbandfinansiering verkry nie.
  
  
• Die verkoper het aangevoer dat dit presies is wat die koper in hierdie geval gedoen het. Die koper sou die ooreenkoms verbreek het deur doelbewus seker te maak dat die verbandklousule nie aan voldoen is nie.
  
  
• Die hof kyk na die feite en bevind dat beide die verkoper en die koper verbind gebly het tot die transaksie, heeltemal onbewus daarvan dat die koopooreenkoms regtens reeds 'n stille dood gesterf het. Die koper se besluit om uit die ooreenkoms te tree, het eers gekom nadat die ooreenkoms outomaties deur tydsverloop verval het.
  
  
• Daarom kry die koper hier sy deposito met rente terug. Die verkoper het steeds sy eiendom wat van vooraf verkoop moet word, maar ook 'n groot regsrekening wat vereffen moet word.
  
  

Kopers – jou risiko.

Die hof het bevind dat daar geen aanduiding was dat die koper op enige wyse verhoed het dat die nodige verbandfinansiering toegestaan word nie. Jy loop die risiko om gedagvaar te word indien jy as die koper nie 'n opregte poging aanwend om die nodige verbandfinansiering teen die afsnydatum te kry nie.

Verkopers – let op na die afsnydatum vir die verkryging van finansiering.

Die verkoper moet hier die onderspit delf, saam met die vertraging en kostes van hierdie regsdispuut. Hy kon dit vermy het deur betyds, voor die verstryking van die afsnydatum, op skrif, met die koper op ‘n verlenging van die finansieringsperiode ooreengekom het. Soos die hof direk daarop wys:  “Die kontrak was geredelik vir al die betrokkenes beskikbaar. Die eenvoudige vereistes van klousule 6.3 met betrekking tot 'n verlenging was daar vir almal om te lees. ’n Eenvoudige lees en oorweging van die bepaling sou dadelik gewys het wat die vereiste vir ‘n formele verlenging was.” (Vertaal en eie beklemtoning.)