Verhuurder: Kan jy die elektrisiteit afsny om agterstallige bedrae te vorder of om die huurder uit te dwing?
“It is a fundamental principle that no man is allowed to take the law into his own hands” (Transvaalse Hooggeregshof in 1906.)
Verhuurders kan in die versoeking kom om huurders wat agterstallig bly met hul huurgeld, te dwing om hul skulde te vereffen of om die perseel heeltemal te ontruim. Bekende gevalle van selfhelp is om die elektrisiteits- of watervoorsiening af te sny; of om toegang tot die perseel te verhinder deur die slotte te verander of om die toegangskodes te verander of te kanselleeer.
Die hooggeregshof het onlangs weer daarop gewys dat ‘n verhuurder nie self die reg in eie hande kan neem, sonder dat 'n onmiddellike en duur "spoliasiebevel" kan volg nie.
Wat presies behels ‘n spoliasiebevel?
In 'n neutedop, is dit 'n hofbevel wat die verhuurder spreekwoordelik oor die kneukels raps omdat hy of sy die reg in eie hande geneem het. Dit dwing jou as verhuurder om na jou vorige posisie terug te keer totdat jy die regte regsproses teenoor die huurder gevolg het.
'n Beslissing van die Hooggeregshof het dit in 2012 so gestel: Spoliasie is die onregmatige ontneming van 'n ander se besitreg. Die doel van spoliasie is om te keer dat enige van die partye selfhelp toepas. Dit wil keer dat mense die wet in eie hande neem. Die manier waarop besit aanvanklik bekom is, is irrelevant - daarom word selfs 'n dief tydens spoliasie beskerm; sy besit kan wel later tydens die gepaste prosedures ondersoek word. Wanneer die hof ‘n aansoek vir spoliasie oorweeg, is die feit dat die besit onregmatig of onwettig is, vir eers irrelevant, want dan beweeg mens oor na die meriete van die geskil.
Die huurder moet net twee dinge bewys
Op hierdie stadium stel die hof nie belang in hoe sterk of hoe swak die verhuurder se saak oor sy agterstallige huurgeld is nie. Daardie aspek kan volledig op ‘n later stadium deur die hof ondersoek word. Op hierdie stadium moet die huurder slegs aantoon dat –
- Hy in besit was van die eiendom, en
- Hy op onregmatige wyse van daardie besit ontneem is.
Die vulstasie, die wassery en die argument oor “persoonlike regte”
- 'n Verhuurder was in 'n langdurige dispuut gewikkel met twee van sy jarelange huurders - 'n vulstasie en 'n wassery. Tussen hulle was daar ‘n twis oor agterstallige elektrisiteitskoste van ongeveer R240 000.
- Soos wat dikwels die geval is, was die verhuurder self onder geweldige finansiële druk as gevolg van die huurders wat nie hul huurgeld betaal het nie. Die huurkontrakte was reeds gekanselleer en die hofgedinge was reeds in die Hooggeregshof hangend.
- Ingevolge ‘n tussentydse ooreenkoms wat die partye bereik het, is voorafbetaalde meters vir elektrisiteitsverbruik op die persele geïnstalleer. Die huurders het hul eerste kredietbewyse vir betaalde elektrisiteit gelaai, maar het skielik gevind dat hulle nie die meters kon aanvul nie. Die verhuurder het die elektrisiteitsvoorsiener opdrag gegee om die agterstallige skuld op die voorafbetaalde meters te laai. Dit het beteken dat die huurders die betwiste agterstallige skulde in geheel sou moes afbetaal, voordat hulle verder elektrisiteit kon aankoop.
- Die huurders het 'n dringende spoliasie-aansoek gebring. Die verhuurder voer aan dat die huurders se regte op lewering van elektrisiteit suiwer "persoonlike regte" daarstel ingevolge die onderskeie huurkontrakte. Volgens die verhuurder beteken dit dat spoliasie nie op persoonlike regte van toepassing kan wees nie.
- Op hul beurt voer die huurders aan dat die reg op toegang tot elektrisiteitsvoorsiening ten volle deel is van die besit van die eiendom waaruit hulle sake doen. Sonder elektrisiteit kan hulle ook nie sake doen vanuit die huurperseel nie.
- Die hof onderneem dan ‘n indrukwekkende ontleding van die verskillende regsargumente rondom die stryd oor “persoonlike regte as direkte uitvloeisel van die besit van die eiendom” en oor die vraag of ons reg 'kwasi-besit' van minder tasbare regte (soos die reg op elektrisiteit) erken - in teenstelling met 'werklike besit' van die eiendom self. Vir die verhuurders en huurders is dit die praktiese uitkoms van die hofbeslissing wat van werklike belang is.
- Die hof bevind dat mens tereg kan aflei dat die verhuurder die elektrisiteit effektief gesny het (deur die agterstallige skulde op die voorafbetaalde elektrisiteitsmeter te laai). Dit sou die huurders in wese dwing om of die agterstallige (betwiste) gelde ten volle te betaal of om die perseel te ontruim. Die verhuurder het hierdeur ook probeer om die voorgeskrewe regsproses te omseil, ingevolge waarvan hy die beweerde agterstallige bedrae eers in die hof moes bewys en dan invorder.
- Die hof bevind dan dat die verhuurder se inmenging met die lewering van elektrisiteit, neerkom op die wesenlike inmenging met die besit van die eiendom. Gevolglik beveel die hof die verhuurder om onmiddellik (a) die huurders se toegang tot hul elektrisiteitsvoorsiening te herstel en (b) die negatiewe en agterstallige saldo's op hul voorafbetaalde meters te kanselleer. Saam met die spoliasiebevel word die verhuurder ook beveel om die huurders se regskostes te betaal.
Dit maak nie saak hoe sterk jou saak teen die huurder is nie en hoe gefrustreerd jy met ons regstelsel is nie - as jy die reg in eie hande wil neem, gaan dit nie goed uitwerk vir jou nie. Kry eerder regsadvies voordat jy optree.
Provided by Scheibert & Associates Inc
© DotNews. All Rights Reserved.