Jou eiendomstransaksie val plat omdat belangrike dele uit die ooreenkoms gelaat is.

“No alienation of land … shall … be of any force or effect unless it is contained in a deed of alienation signed by the parties thereto or by their agents acting on their written authority.” (Alienation of Land Act- Die Wet op Vervreemding van Grond) 

Julle moet altyd seker maak dat al die belangrike bepalings van jul verkoopooreenkoms in ‘n skriftelike dokument vervat is, wat ook deur beide partye (of al die partye) onderteken is.

Indien jy enige wesenlike bepaling uitlos, kan die hele verkooptransaksie heel moontlik in duie stort. Dit sien ons in die onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl wat ons hieronder bespreek. Op die minste is julle op risiko dat julle transaksie vertraag word, en dat julle regskostes moet aangaan met onvoorsiene regsgevolge.

Die klousule wat uit die ooreenkoms weggelaat is, en wat die eiendomstransaksie van R4,5 miljoen na ‘n vertraging van 7 jaar, laat sink het.

• In 2016 het die likwidateurs van 'n maatskappy wat eiendom besit het, verskeie dele grond (insluitend die erf met 'n "private ringpad") aan 'n koper verkoop teen R4,5 miljoen plus BTW.
  
  
• Hierna het ‘n sage van vertraging en verwarring gevolg, insluitend veranderinge aan die oorspronklike verkoopooreenkoms, waaronder ’n addendum om die datum van oordrag te verander, en nog een om ’n fout in die ringpad se erfnommer reg te stel.
  
  
• Uiteindelik het dit duidelik geword dat 'n onderverdeling van die ringpad-erf nodig sou wees om die verkooptransaksie te red, en die partye het hieroor begin onderhandel in 'n poging om dit te doen.
  
  
• Alhoewel dit nie vir die hof duidelik was of die koper en verkoper uiteindelik enige ooreenkoms oor die aangeleentheid bereik het al dan nie, was die kritieke kwessie dat daar ten beste net 'n informele reëling of 'n mondelinge ooreenkoms was - “geen formele skriftelike ooreenkoms of addendum was ooit deur of namens die partye gesluit en onderteken nie”. Dit was ook nie duidelik dat daar ooreenstemming was oor wat presies verkoop sou word nie, met die koper wat beweer dat hy geen voorneme gehad het om die hele ringpad-erf te koop soos in die oorspronklike ooreenkoms vervat is nie.
  
  
• Dit het die hele verkoopooreenkoms nietig en ongeldig gemaak.

Die formaliteite waaraan die ooreenkoms moet voldoen om geldig te wees.

• ‘n Ooreenkoms ingevolge waarvan eiendom verkoop word, moet in geheel op skrif wees en die partye moet die verkoopooreenkoms teken. Oor die algemeen sal ons regstelsel partye tot hul mondelinge ooreenkomste hou, maar daar is belangrike uitsonderings waar slegs skriftelike ooreenkomste bindend en afdwingbaar is. 'n Baie belangrike een is die verkoop van grond. Die Wet op Vervreemding van Grond vereis dat die hele koopkontrak op skrif gestel moet wees en die ooreenkoms moet deur of namens beide die koper en die verkoper onderteken word.
  
  
• Daardie skriftelike verkoopooreenkoms moet alle "wesenlike bepalings" insluit, wat beide -
  
  
  • "Noodsaaklike" bepalings, wat die identiteit van die partye tot die kontrak, die identiteit en besonderhede van die grond wat verkoop word en die bedrag van die verkoopprys duidelik uiteen moet sit; en
    
    
  • Enige ander term wat “wesenlik is en wat bepaal word met verwysing na die effek daarvan op die regte en verpligtinge van die partye." Dit is 'n wye omskrywing, so elke geval sal natuurlik op sy eie feite beslis moet word. As grond nog eers onderverdeel moet word om effek te gee aan die ooreenkoms, sal dit beslis ‘n wesenlike term van ‘n verkoopooreenkoms moet wees.

In hierdie geval was daar nie enige bepaling of verwysing na die verpligte onderverdeling nie. Dit het onsekerheid geskep oor die partye se regte en verpligtinge rakende die onderverdelingsproses, insluitend wie verantwoordelik sou wees vir die  kostes en wat die potensiële gevolge sou wees indien onderverdeling nie goedgekeur sou word nie. Die partye se versuim om hul ooreenkoms oor hierdie kwessies skriftelik aan te teken (en te onderteken), indien daar ooit ooreenstemming hieroor was, het die hele verkoop ongeldig gemaak.

Die partye se skriftelike ooreenkoms moet op sigself duidelik wees, dit moet op papier in geheel akkuraat en omvattend genoeg wees. Dit hou in dat dit nooit toelaatbaar sal wees om mondelinge getuienis oor enige van die kritieke kwessies aan te bied, om afwesige of onduidelike bepalings daaroor in die ooreenkoms aan te vul nie.  

Wat moet ons hieruit neem?

1. Selfs wanneer dit regtens nie nodig is om ‘n ooreenkoms op skrif te stel en te onderteken vir dit om geldig te wees nie, stel dit op skrif! Dring altyd aan op 'n skriftelike ooreenkoms om al die wesenlike bepalings van jul ooreenkoms te dek. Dit is wel regtens verpligtend met eiendomsverkope, maar in ander gevalle is mondelinge ooreenkomste 'n bron van onsekerheid en moontlike dispute.
2. Verkry regsadvies voordat jy enigiets teken: Deur  'n ervare eiendomsprokureur vooraf te betrek, sal jy verseker dat jou belange vanuit die staanspoor in die eiendomsproses beskerm word.
3. Verkry duidelikheid oor belangrike aspekte soos onderverdeling: As jul eiendomstransaksie ‘n ongewone stap soos onderverdeling voorsien, of enige ander belangrike aspekte en verpligtinge behels, moet julle seker maak dat alle verdere verpligtinge, kostes en die verskillende moontlike uitkomste duidelik in die skriftelike ooreenkoms hanteer en uiteengesit word. Dit is die enigste manier om die geldigheid van die verkoopsooreenkoms te verseker, om dubbelsinnigheid te vermy en om die risiko's van enige onvoorsiene omstandighede en dispute te verminder.