Afsien van die verbandklousule om 'n verkoop lewendig te hou: die risiko en die beloning.
Die transaksie is neusie verby!
'n "Verbandklousule" is standaard in die meeste eiendomsverkoopooreenkomste. Dit maak gewoonlik voorsiening dat die hele verkoop daarvan afhang dat die koper verbandfinansiering van ‘n spesifieke bedrag teen 'n bepaalde datum moet verkry. As die sperdatum kom en gaan sonder dat 'n verband toegestaan is, verval die verkooptransaksie en is die koper ook daarop geregtig om hul deposito terug te kry.
Die meeste ooreenkomste maak ook voorsiening dat die verbandklousule deel is van die bepalings tot die uitsluitlike voordeel van die koper. Dit beteken dat die koper daarvan sou kon afstand doen en vir die verkoper sê: “Ek het nie meer 'n verband nodig nie, ek sal die koopprys in kontant betaal en ons verkoop kan dan sonder verbandfinansiering voortgaan.”
Hierdie meedeling hou beide risiko en beloning vir die partye in.
Die beloning in so 'n situasie wat deurgaan is voor die hand liggend - beide die koper en die verkoper trek voordeel uit ‘n suksesvolle verkoop wat deurgaan en wat registreer en almal kry hul deel ingevolge die koopooreenkoms.
Daar is wel 'n sterk risikofaktor as die afstanddoening nie reg hanteer en geboekstaaf is nie, en dit twyfel skep, soos wat 'n onlangse geval in die Appèlhof vir ons illustreer.
“Ons gehele verkoopooreenkoms het verval, ek wil nou graag my deposito van R1 miljoen terug hê”
Net voor die inperking met die Covid-19-pandemie toegeslaan en alles ontwrig het (wat ook die sluiting van die Aktekantoor ingehou het) het die koper 'n huis vir sy dogter en haar gesin vir R4,95 miljoen gekoop. Hy het 'n deposito van R1 miljoen in 'n trustrekening inbetaal en onderneem om die balans met oordrag te betaal. Die verkoopooreenkoms het 'n standaard verbandklousule ingesluit, soortgelyk aan die standaard wat ons hierbo uiteengesit het.
Die koper het aansoek gedoen vir 'n verband en verbandfinansiering is uiteindelik aan hom toegestaan. Die verband is egter eers toegestaan ná die verstryking van die spertyd soos in die verbandklousule uiteengesit. Intussen – en hier kom ons by die kern van hierdie dispuut – het 'n aktesekretaresse van die aktebesorgers 'n e-pos geskryf waarin sy meedeel dat "... ons het met die koper gepraat en die koper het bevestig dat hy die volle koopprys gaan betaal ... Hy gaan die eiendom dus kontant koop.” Daardie “e-pos van afstanddoening”, sou die verkoper later aanvoer, was die koper wat afstand gedoen het van die verbandklousule in die koopooreenkoms, met die aktebesorgers as agent vir die koper.
- Heelwat vertragings en baie e-posse later – grootliks veroorsaak deur die Covid pandemie – het die dogter en haar gesin by ooreenkoms vroeë okkupasie van die eiendom geneem. Hulle was gretig om aan die gang te kom met herstelwerk, veranderings en landskapswerk aan die tuin. Daardie gelukkige proses het skielik tot stilstand gekom toe 'n argitek ontdek het dat daar geen planne vir dele van die gebou was nie en dat daardie bouwerk dus onwettig was. Die dogter het die sleutels teruggegee, waarna haar pa 'n terugbetaling van sy deposito geëis het.
- Die verkoper het geweier en het aangevoer dat die koper afstand gedoen het van sy reg om op die verbandklousule te steun en die verkoopooreenkoms gerepudieer het. Die verkoper het die deposito dus teruggehou om die verkoper se skadevergoedingseis teen die koper te dek.
- Die koper het aangevoer dat hy nooit afstand gedoen het van sy regte kragtens die verbandklousule nie. Die verkoopooreenkoms het sondermeer vanaf middernag met die verstryking van die verbandklousule se sperdatum nietig geword. Dit, het die koper aangevoer, maak hom natuurlik geregtig op die terugbetaling van sy deposito van R1 miljoen.
Afstanddoening en die reg.
Die hooggeregshof het ingestem dat die verkoop verval het en het beveel dat die koper se deposito van R1 miljoen aan hom terugbetaal moes word. Die eerste rondte is dus in die guns van die koper beslis.
Rondte twee het ook nie ‘n beter uitslag vir die verkoper opgelewer nie. Die verkoper se aansoek om appèl teen die bevel van terugbetaling was onsuksesvol. Die Appèlhof bevind in die proses dat daar 'n feitelike vermoede teen afstanddoening in ons reg bestaan. Die onus was op die verkoper om te bewys dat die koper wel afstand gedoen het van sy regte ingevolge die verbandklousule. Die verkoper moes dus "duidelike bewys" aan die hof lewer van 'n "geldige en ondubbelsinnige afstanddoening" wat aantoon dat "[die koper] bewus was van daardie regte, bedoel het om daarvan afstand te doen en inderwaarheid wel afstand gedoen het van daardie regte". Die hof bevind dat die verkoper nie daarin geslaag het om dit te bewys nie.
Boonop het die ooreenkoms vereis (soos wat ons as standaard aantref) "dat enige wysiging van die ooreenkoms of enige afstanddoening van enige reg voortspruitend uit of in verband met die ooreenkoms op skrif moet wees en deur die partye tot die ooreenkoms onderteken moet word." Daar was geen bewyse van enige formele verandering van die ooreenkoms nie, bevind die Hof. Die verkoper se argument dat die aktebesorger (se sekretaresse) as die koper se agent opgetree het deur die betwiste “e-pos van afstanddoening” te stuur het ook nie aftrek gekry nie. Die hof bevind dat die verkoper nie daarin kon slaag om te bewys dat die aktebesorger “behoorlik gemagtig was om afstand te doen van daardie regte, waarvan [die koper] ten volle bewus was, en dat [die aktebesorger as die koper se kwansuise agent] al die relevante feite geken het, bewus was van daardie regte en voornemens was om daarvan afstand te doen” nie.
Die eindresultaat: Dit was nie nodig om oor die gebrek aan bouplanne te litigeer nie. Die koopooreenkoms het gesneuwel toe die verbandklousule se sperdatum verstryk het. Die ooreenkoms was vanaf daardie datum nie meer nie. Die koper is geregtig daarop om sonder enige verdere versuim sy deposito van R1 miljoen terug te kry.
Onthou: Daar is baie op die spel met eiendomsverkope. Dit is maklik om 'n voet verkeerd te sit. Praat met ons voordat jy enigiets teken!
Provided by B. R. Sandwith Inc.
© DotNews. All Rights Reserved.