Verhuurders: Oortreding van soneringsregulasies kan jou huurkontrak ongeldig maak
Hier is weer 'n geval waar ons howe dit beklemtoon dat die plaaslike regulasies oor sonering van eiendomme nagekom moet word. Dit geld vir enige eiendom wat jy koop, of jy daarin gaan woon, dit gaan uitverhuur of die eiendom as ‘n kapitaalbelegging wil hanteer.
Een werklike risiko vir jou as verhuurder is om later te vind dat jou huurkontrak ongeldig is. Jy kan dan nie enige afdwingbare eis teen jou huurder instel nie. 'n Onlangse saak in die hooggeregshof illustreer so ‘n geval.
Die koffiewinkel in stryd met die regulasies en die ongeldige huurkontrak
- 'n Verhuurder het 'n perseel aan 'n huurder verhuur om as 'n koffiewinkel, tuisnywerheid en restaurant gebruik te word. Die huurder het ook op die huurperseel gewoon. Geen bykomende huurbedrag is in die huurkontrak vir die residensiële deel van die eiendom gespesifiseer nie.
- Die eiendom was uitsluitlik vir woondoeleindes gesoneer as “Enkelresidensieel 2”. Die gebruik van die huurperseel as 'n koffiewinkel, tuisnywerheid en restaurant was in geheel strydig met die eiendom se soneringsbepalings.
- Die verhuurder was bewus van die soneringsbeperkings, en het aan die huurder gesê dat sy wel haar besigheid van die huurperseel kan bedryf.
- Toe die verhuurder vir die agterstallige huur en betaling van munisipale koste gedagvaar het, was die huurder se verweer dat die huurkontrak ongeldig en onafdwingbaar was.
- Die saak is aanvanklik in die landdroshof beslis. Hierna het die hooggeregshof die saak op appèl aangehoor. Die hooggeregshof het die huurooreenkoms as onwettig, nietig en onafdwingbaar bevind. Die hof vind dat in hierdie geval was dit nie die huurder se plig om voor die aangaan van die huurooreenkoms by die munisipaliteit vas te stel of die perseel vir haar besigheid gebruik kon word nie. Sy het ander restaurante in dieselfde straat gesien en sy het geen rede gehad om die verhuurder se reg te bevraagteken om haar toe te laat om handel te dryf soos sy gedoen het nie.
- Die hof bevestig die algemene reël dat 'n kontrak wat stilswyend deur wetgewing verbied word, nietig en onafdwingbaar is; hoewel dit nie ‘n onbuigsame of onveranderlike reël is nie. Die hof handel in besonderhede met die beginsels en verskillende gevalle wat hier van toepassing mag wees en dit is duidelik dat die feite en gevolglike toepassing van geval tot geval gaan verskil. Die belangrikste wat verhuurders hieruit moet neem is dat jou huurooreenkoms gewoonlik ongeldig sal wees as die voorsiene gebruik van die huurperseel in stryd met die plaaslike regulasies en soneringsvoorskrifte gaan wees.
- In so ‘n geval, gaan jy as verhuurder geen eis teen jou huurder voorspruitend uit die huurooreenkoms hê nie. Die hof maak dit duidelik dat dit nie onregmatige optrede sal ondersteun en veroorloof deur die verhuurder toe te laat om voordeel te trek uit so 'n onwettige kontrak nie.
- In hierdie geval was die uiteindelike bevinding as volg: Die huurder van die koffiewinkel was nie aanspreeklik vir die betaling van die huurgeld nie, ook nie vir die betaling van die munisipale koste wat verband hou met haar okkupasie en gebruik van die perseel nie.
Sonering – wat om te doen wanneer jy eiendom gaan koop of verhuur
Die slotsom is dat jy die plaaslike regulasies en soneringsbeperkings moet verstaan voordat jy ‘n eiendom koop of aan 'n huurder verhuur. As jy as 'n verhuurder bewus is van enige moontlike kwessies hieroor, moet jy professionele advies hieroor verkry. Julle sou dalk die huurooreenkoms so kon bewoord om jou te beskerm teen die verlies van al jou eise teen die huurder sou die ergste gebeur. Die belangrikste feitelike oorweging moet sekerlik volle openbaring van die situasie aan die huurder wees, sodat die huurder dan ingelig kan besluit of hy of sy daardie bykomende risiko wil neem met die sluit van die huurooreenkoms.
Provided by Van Zyl Kruger
© DotNews. All Rights Reserved.