Wanneer jou koper nie finansiering kan kry nie, kan 'n Kustingsbrief die transaksie red?

“A kustingbrief … has long been recognised as a superior front-ranking form of security.” (Geneem uit hierdie uitspraak.) 

‘n Koper maak ‘n baie goeie aanbod vir jou eiendom. Jy aanvaar die aanbod, julle teken die verkoopooreenkoms en die koper betaal die ooreengekome deposito. Jy sit solank die sjampanje in die yskas. Dan word jou koper se verbandaansoeke deur elke bank afgekeur. Jou transaksie is nou op risiko om plat te val. Is daar iets wat jy kan doen om die transaksie te red?

Die kustingsbrief.

'n Kustingsbrief het sy oorsprong in die ou Nederlandse reg en verwys na 'n tipe verband - 'n "koopgeldverband". Dit word ten gunste van 'n persoon of instansie geregistreer om die balans van die koopprys met ‘n eiendomstransaksie te verseker (of die volle koopprys indien die koper nog geen deposito betaal het nie).

Die meeste bankverbande en lenings van ander partye voldoen aan hierdie definisie. In hierdie artikel sal ons die term uitsluitlik gebruik om na 'n verband in die guns van die verkoper te verwys. 'n Koper betaal 'n deposito van R400 000 op 'n verkooptransaksie van R4 miljoen. Hierna kan die koper nie 'n banklening verkry nie. Om die transaksie te laat voortgaan, stem die verkoper in dat die koper oordrag neem in ruil vir 'n verband wat ten gunste van die verkoper geregistreer moet word. Dit is dan vir die betaling van die balans van die koopprys wat nog betaalbaar is, in hierdie geval is die uitstaande bedrag R3,6 miljoen.

Voordele

• Die verkoping word tot almal se voordeel gered.
  
  
•  Rente op die uitstaande bedrae en die terugbetalingsvoorwaardes is ten volle onderhandelbaar. (Let wel op die waarskuwing aan verkopers onder "Nadele" hieronder).
  
  
• Die oordrag van die eiendom in die naam van die koper word in die Aktekantoor geregistreer. Gelyktydig met hierdie registrasie word die verband vir die uitstaande koopbedrag ten gunste van die verkoper teen die titelakte in die Aktekantoor geregistreer. Dit verleen dus aan die verkoper sterk sekuriteit in die geval van die koper se wanbetaling. Dit is 'n "eerste verband" en dit staan eerste in die tou as daar later enige verdere verbande teen die eiendom geregistreer gaan word.
  
  
• Selfs al word die koper se boedel gesekwestreer binne ‘n tydperk van ses maande vandat die verband in die Aktekantoor ingedien is, bly hierdie sekuriteit van die verkoper van krag. Ons howe bevestig dit in ‘n hofuitspraak (eie vertaling): " 'n Kustingsbrief word al vir baie lank erken as 'n voortreflike vorm van sekuriteit wat vir die verkoper die eerste dekking vir betaling bied."

Nadele

• As ons aanvaar dat die verkoper gereeld rente gaan hef vir die fondse wat op verband verskuldig is, sal die verkoper waarskynlik as 'n formele kredietverskaffer moet registreer. Daar is ‘n paar uitsonderings en grys gebiede hier. So kan die uitleen van geld aan 'n afhanklike familielid byvoorbeeld vrygestel word, en daar is beperkte uitsonderings wat van toepassing is op "regspersone". As die verkoper wel as 'n kredietverskaffer geregistreer moes wees en versuim het om dit te doen, is die hele transaksie ongeldig en onafdwingbaar. Dit hou in dat die verkoper dan regtens nie gemagtig is om enigiets van die koper terug te eis nie. Die verkoper sal ook alle paaiemente wat reeds betaal is, aan die koper moet terugbetaal.
  
  
• Die verkoper moet natuurlik ook in 'n finansiële posisie wees om te kan wag om die volle betaling oor tyd te kan ontvang. Jy kyk na maandelikse paaiemente wat oor 15 tot 20 jaar betaal moet word, voordat die verkoper sy of haar koopprys in geheel gaan ontvang. Dit sal dalk vir ‘n paar verkopers pas, maar by verre die meeste verkopers benodig reeds volle betaling van die gehele koopprys op die datum waarop hul eiendom aan die koper oorgedra gaan word.
  
  
• Die verkoper behoort skepties te wees oor ‘n koper se kredietwaardigheid as geen bank 'n verband aan hom wil toestaan nie. Die verkoper sal dalk meer tegemoetkomend wees as die koper ‘n nabye familielid is (ook maar gevaarklik). Verkopers sal huiwerig wees om hierdie roete te volg as daar nie een of ander vorm van beskerming is nie. Hier dink ons aan 'n groot deposito, borgstellings deur ander partye of een of ander vorm van verhaling indien die koper later in gebreke bly om die paaiemente te betaal.
  
  
• Die verkoper sal ook die invordering van die koper se maandelikse paaiemente moet administreer vir solank as wat daar nog ‘n uitstaande bedrag verskuldig is.

In beperkte gevalle en onder die regte omstandighede kan hierdie ‘n manier wees om ‘n kooptransaksie deur te sien. Hier is tegniese aspekte en risikofaktore wat deurentyd in ag geneem moet word. As verkoper gaan jy regsadvies oor al die aspekte hierin moet inwin. Daarna gaan jy jou eie finansiële posisie oor die lang termyn moet oorweeg, jy gaan self al die risikofaktore moet opweeg en oorweeg, voordat jy dan ‘n ingeligte besluit kan neem om aan te gaan met so ‘n transaksie, al dan nie. Dit bly uitsonderlik en dit bly riskant.