Is jy van voorneme om sake vanuit ‘n residensiële woonbuurt te doen? Maak seker die sonering is reg!
“It is unquestionable that an owner of land is not permitted to perform activities which contravene the restrictive title conditions or the zoning restrictions” (Geneem uit hierdie uitspraak.)
Jy besluit om sake van die huis af te doen. Of dalk staan jy op die punt om ‘n huis te koop met die doel om ‘n besigheid daaruit te bedryf. Jy doen aansoek om hersonering, maar die raad neem ‘n ewigheid om ‘n besluit te neem. Hulle het wel geredelik begin om jou belastings en tariewe oor te skakel na die van ‘n besigheid. Jou aangrensende bure ondersteun jou aansoek, jy gaan nie enige oorlas veroorsaak nie en jy weet van verskeie ander besighede wat reeds onverhinderd “onder die radar” bedryf word. Die woonbuurt se residensiële karakter is ook al vir jare besig om te kwyn. Is dit veilig om voort te gaan en jou besigheid te open?
Aan die ander kant het jy dalk jou droomhuis in ‘n boomryke woonbuurt gekoop. Jy vertrou dat die residensiële karakter van die buurt streng met doeltreffende soneringswetgewing beskerm gaan word. Skielik spring besighede links en regs op – wat kan jy hieraan doen?
‘n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof spreek beide vrae direk aan…
‘n Kantoor in ‘n woonbuurt en die aansoek om ‘n interdik
- ‘n Konstruksiemaatskappy het ‘n administrasiekantoor in ‘n woonbuurt oopgemaak. In die week het vier personeellede van 08:00 tot 16:30 die kantoor bestuur; hulle het ook van tyd tot tyd besoekers ontvang.
- Drie beswaarmakers in die woonbuurt was hewig hierteen gekant. Hulle het by die Hooggeregshof aansoek gedoen vir ‘n interdik teen die bedryf van enige besigheid op die eiendom. Hulle het aangevoer dat hulle “hul eiendomme aangeskaf het met die verwagting om in ‘n woonbuurt met ‘n volledige residensiële karakter te woon”. Hierdie siening sal ongetwyfeld by baie ander huiseienaars aanklank vind.
- Een van die beperkende voorwaardes in die betrokke eiendom se titelakte bepaal dat “hierdie erf sal vir residensiële doeleindes gebruik word en geen handel of besigheid of bedryf van enige aard sal daarop plaasvind nie.” Volgens die Hof was hierdie bepaling in die titelakte afdoende bewys dat die eiendom se gebruik onwettig was.
Die onsuksesvolle verwere
Die eienaar van die eiendom sowel as die besigheid (ons sal gerieflikheidshalwe na hulle as “die besigheid” verwys) het ‘n aantal verwere teen die interdik geopper. Die Hof het hierdie verwere grootliks op dieselfde basis verwerp, naamlik dat “die gebruik of voortgesette gebruik van die eiendom vir enige besigheid of handel anders as vir residensiële doeleindes ‘n onwettige handeling is".
- Die woonbuurt se karakter het reeds oor die jare begin verander. Verskeie besighede, insluitende ‘n groot winkelsentrum, het reeds hier oopgemaak. Die Hof bevind dat hierdie verweer nie relevant is nie.
- Die besigheid het meer as ‘n jaar vantevore reeds by die plaaslike raad aansoek gedoen om hersonering van die eiendom en vir die verwydering van die beperkende voorwaarde in die titelakte. Geen besware is ontvang nie. Inteendeel, die aansoek is deur ten minste een van die bure ondersteun. Die Hof bevind dat hierdie verweer nie relevant is nie.
- Alhoewel die aansoek om hersonering nog nie toegestaan of afgekeur was nie, het die raad reeds begin om belastings en tariewe teen die skaal wat op besighede en kommersiële eiendomme van toepassing is, in te vorder. Nie relevant nie.
- Die kantoor het geen oorlas vir enigiemand in die buurt veroorsaak nie. Nie relevant nie.
- Ander eienaars van eiendom in die buurt het ook hierdie wet oortree. Ook nie relevant nie.
Wie kan beswaar aanteken, en wie nie?
Die besigheid het ook aangevoer dat slegs eienaars van nabye eiendomme aan die kantoor, ‘n reg sou hê om beswaar te maak. Hiervolgens sou die drie beswaarmakers uitgesluit wees aangesien hulle omtrent ‘n kilometer vanaf die kantoor gewoon het. Een van die beswaarmakers was ook nie ‘n eienaar nie, maar het by haar ouers gewoon.
Volgens die Hof was dit nie ‘n probleem nie. “Dorpsbeplaninngskemas word tog in die belang van die gemeenskap waarop dit van toepassing is, ontwikkel.” Die beswaarmakers het “in ‘n area gewoon wat aan ‘n soneringskema onderhewig was.” Hulle het gevolglik “beskermbare belange” en geniet daarom locus standi (die ‘reg om ‘n regsaksie te bring’). Hulle was beslis daarop geregtig om hul regte ingevolge die beplanningskema af te dwing.
Die interdik en die versoek om dit te op te skort
Die Hof het die volgende uit ‘n vorige uitspraak aangehaal: “Sodra dit duidelik is dat die reg wat ter sprake is, ‘n publieke reg is, volg dit ... dat die enigste doeltreffende remedie om die voortgesette skending van daardie reg te verhoed, ‘n interdik is. Soveel te meer in gevalle waar die skending ‘n misdryf is.” Die Hof het gevolglik ‘n finale interdik, tesame met kostes, in die guns van die drie beswaarmakers toegestaan.
Die Hof het ook die besigheid se versoek om die werking van die interdik op te skort, van die hand gewys. Die besigheid het alreeds vir ten minste vyftien maande lank onregmatig opgetree. Hulle was duidelik “van voorneme om so aan te hou, al was die beperkende voorwaardes nog nie opgehef nie”. Om die interdik op te skort sou gelyk wees aan die ondersteuning of goedkeuring van “’n voortdurende oortreding wat ook ‘n kriminele oortreding was. Dit sou ‘n ondermyning van die leerstuk van wettigheid en die oppergesag van die reg tot gevolg hê.” Die Hof moes toesien dat die besigheid ingevolge die geldende regsvoorskrifte optree. Daarom het die interdik onmiddellik in werking getree.
Eienaars – is hersonering altyd nodig?
Vra jou prokureur om vas te stel of jou eiendom ingevolge die titelakte aan enige beperkings onderhewig is. Wat is die toepaslike sonering, en wat is toelaatbaar? Jou plaaslike dorpsbeplanningskema mag jou dalk toelaat om ‘n kleinskaalse “tuisonderneming” of “mikro-besigheid” te bedryf. Dalk is geen munisipale toestemming nodig nie, hoewel voorwaardes dan van toepassing sal wees; of anders word ‘n munisipale permit wel vereis, voordat jy met sake kan begin. Dalk is dit nodig om formeel aansoek te doen vir hersonering en vir die verwydering van beperkende voorwaardes in die titelakte. Elke plaaslike owerheid het sy eie reëls hiervoor. Dit is belangrik om aan hierdie reëls te voldoen, anders loop jy die risiko dat ongelukkige bure aansoek kan doen om jou besigheid se deure te sluit.
Provided by Van Zyl Kruger
© DotNews. All Rights Reserved.