Eiendom: Waarom het jy ‘n okkupasiesertifikaat nodig voordat jy koop?

"...daar is geen verpligting op die verkoper om 'n okkupasiesertifikaat te bekom en dit aan die kopers te verskaf nie" (Uittreksel uit uitspraak hieronder- vertaal.)

Stel jou dit voor – jy koop jou droomhuis, betaal daarvoor, neem oordrag op jou naam en trek saam met jou gesin in. Dan onstaan ‘n probleem. Die Munisipaliteit sê vir jou dat geen okkupasiesertifikaat ooit vir die eiendom uitgereik is nie en dat jy gevolglik die huis dadelik moet ontruim. Nou.

Beide kopers en verkopers behoort kennis te neem van 'n onlangse hooggeregshofbeslissing wat die belang vir kopers beklemtoon om 'n okkupasiesertifikaat van die verkoper aan te vra en te verkry. Verkieslik nog voor enige aanbod gemaak word, anders moet die koper aandring op 'n klousule in die verkoopooreenkoms wat vereis dat die verkoper ten minste 'n geldige okkupasiesertifikaat moet verskaf, voordat die eiendom finaal oorgedra word.

Wat is 'n okkupasiesertifikaat en hoekom is dit noodsaaklik om een te hê?

Dit is ‘n amptelike bevestiging van jou plaaslike owerheid dat die gebou voldoen aan die goedgekeurde bouplanne en dat daar op die oog af aan alle ander vereistes voldoen is.

Sonder so ‘n okkupasiesertifikaat is dit onwettig vir enigiemand om die gebou te okkupeer. Jy kan beveel word om die eiendom te ontruim. Verdere risiko’s sluit in dat jou versekeraars enige eise wat jy maak kan afwys, met moontlike munisipale boetes vir nie-nakoming en dalk dreigemente van ’n slopingsbevel. Jy en jou gesin kan natuurlik ook in fisieke gevaar verkeer as die nie-nakoming elektriese gevare, brandrisiko's, strukturele foute, of dies meer tot gevolg het.

Die munisipaliteit kan wel “skriftelik toestemming verleen om die gebou te gebruik voor die uitreiking van die okkupasiesertifikaat”, dit sal slegs tydelike toestemming wees, waarskynlik net vir 'n kort tydperk en met streng voorwaardes.


Die slopingsdreigement en die hofaansoek.

• Die kopers het 'n eiendom van die bestorwe boedel van ‘n eienaar-bouer gekoop; die kopers het oordrag geneem en was heel gelukkig om in te trek.
  
  
• Hulle het die munisipale bou-inspekteur ingeroep om die gebou vir gebreke te inspekteer. Met die inspeksie het dit aan die lig gekom dat bouplanne reeds dertig jaar gelede goedgekeur is. Geen okkupasiesertifikaat is egter daarna uitgereik nie.
  
  
• Die munisipaliteit het “voorgestel” dat die kopers die woning onmiddellik moes ontruim en ook gedreig om die gebou te sloop, met verwysing na heelwat uitstaande sertifikate. Dit sluit voltooiingsertifikate in vir die struktuur en vir stormwater, 'n elektriese voldoeningsertifikaat, 'n loodgietersvoldoeningsertifikaat, 'n sertifikaat van voldoening vir die glasvensters, 'n gasinstallasiesertifikaat, en 'n sertifikaat om te bevestig dat die grond nie ontoelaatbare gifstowwe bevat nie.
  
  
• Die kopers het geëis dat die eksekuteur van die bestorwe boedel vir hulle 'n okkupasiesertifikaat moet kry, en toe sy weier, het hulle die hooggeregshof genader vir ‘n hofbevel om haar te verplig om dit te doen.
  
  
• Die kopers het uitgewys dat, volgens 'n standaardklousule in hul verkoopooreenkoms, die verkoper verplig was om "vakante besit" aan hulle te gee. Dit, het hulle aangevoer, beteken "wettige besit" wat vereis dat die verkoper hulle voor oordrag van 'n okkupasiesertifikaat moes voorsien het.
  
  
• Die verkoper (eksekuteur) het geantwoord dat sy nie deur die koop of enige ander ooreenkoms gebonde was om 'n okkupasiesertifikaat te verskaf nie, en dat daar geen algemene plig op 'n verkoper is om 'n koper van 'n onroerende eiendom van 'n okkupasiesertifikaat te voorsien nie. Sy het reeds aan die kopers vakante (“vrye en ongestoorde”) besit van die eiendom gegee, en dat die kopers as die nuwe geregistreerde eienaars gevolglik in hul eie naam vir die okkupasiesertifikaat moet aansoek doen.
  
  

Die verkoper wen die saak en dit hou 'n tydige waarskuwing vir alle kopers in.

Die hof het geweier om die verkoper te beveel om 'n okkupasiesertifikaat te verskaf. Al was die bewoning van die huis onwettig sonder die sertifikaat, het die kopers “… duidelik reeds vakante besit ontvang. Hulle het ontvang wat hulle gekoop het. Hulle het geen vertwyfeling gehad oor wat hulle gekoop het nie en daar was ook geen aanduiding dat die kopers navraag gedoen het oor die okkupasiesertifikaat ten tyde van die verkoping of voordat hulle oordrag van die eiendom geneem het nie. Die kopers en nuwe eienaars het wel alternatiewe regte tot hulle beskikking … en daar is geen verduideliking voor die hof hoekom hulle, as eienaars van die eiendom, nie enige van die stappe tot hulle beskikking, geneem het nie.”

Met betrekking tot die bekende voetstootsklousule het die hof uit ‘n vorige Appèlhof beslissing aangehaal: "...die afwesigheid van die statutêre goedkeuring vir veranderings aan geboue en aanbouings, of die afwesigheid van die ander goedkeurings wat die eiendom aan die voorgeskrewe boustandaarde sou laat voldoen het .... beteken nie noodwendig dat die eiendom as gevolg daarvan nie meer geskik is vir die doel waarvoor dit gekoop is nie.”

Die uitkoms mag dalk anders wees as 'n koper kan bewys dat die verkoper geweet het van die gebrek aan 'n okkupasiesertifikaat en dit verswyg het, of as 'n koper sou dagvaar vir kansellasie van die koopooreenkoms of vir skadevergoeding. Dit is nie wat hier gebeur het nie, so dit is gevolglik blote spekulasie.

Die volgende is wel duidelik: Die okkupasiesertifikaat sal 'n belangrike en noodsaaklike dokument wees. As koper moet jy daarop aandring dat die verkoper aan jou ‘n geldige okkupasiesertifikaat gee, voordat jy 'n aanbod maak, of dat daar ten minste 'n bepaling in die koopooreenkoms is wat die verkoper verplig om die okkupasiesertifikaat voor finale oordrag aan jou as koper te oorhandig.