Uitsetting van ‘n Huurder: verdere uitdagings met PIE
“The effect of PIE is not and should not be to effectively expropriate the rights of the landowner in favour of unlawful occupiers. The landowner retains the protection against arbitrary deprivation of property. Properly applied, PIE should serve merely to delay or suspend the exercise of the landowner’s full property rights until a determination has been made whether it is just and equitable to evict the unlawful occupiers and under what conditions.” (Uittreksel uit hierdie uitspraak)
Koop-om-te-verhuur kan ‘n goeie belegging wees.
Hou net in gedagte dat dit dikwels moeilik, duur en tydsaam kan wees om ‘n huurder wat nie betaal nie (of enige ander onwettige besetter), uit jou eiendom te laat uitsit. Die uitdaging is dat jy steeds al die uitgawes van die eiendom moet betaal, terwyl die uitsettingsproses tydsaam en met deurlopende regskostes, deur die geregshowe vorder.
Die risiko kan wel in ‘n mate bestuur word, indien jy vooraf jou huiswerk doen en die kostes by jou berekeninge in faktor.
‘n Onlangse uitspraak van die Grondwetlike Hof illustreer die volgende:
‘n Hofproses van 4 jaar wat nog gefinaliseer moet word ...
- ‘n Belegger het die opbrengs van sy pensioen gebruik om ‘n woonstelblok van ‘n gelikwideerde beslote korporasie te koop. Hy het verder beplan om meer as Drie miljoen rand te gebruik om die woonstelblok op te gradeer en om dit dan aan huurders te verhuur.
- Die gebou het egter reeds 184 okkupeerders (mans, vrouens en kinders) gehad. Die meeste van hulle het ‘n minimum loon verdien of was werkloos. Sommiges het ook ‘n lang geskiedenis van okkupasie in die betrokke woonstelblok gehad, in een geval solank as 26 jaar.
- Hulle het geweier om die woonstelblok te ontruim. Die likwidateurs en die belegger het die Hoë Hof vir ‘n uitsettingsbevel genader. Die bevel is toegestaan, na bewering met die instemming van die okkupeerders, wat op daardie stadium nie enige regsverteenwoordiging gehad het nie.
- Die okkupeerders het hierna regsverteenwoordiging van ‘n menseregte organisasie ontvang. Hulle het, sonder sukses, by die Hoë Hof en by die Hoogste Hof van Appèl aansoek gedoen vir die tersydestelling van die uitsettingsbevel.
- Die Grondwetlike Hof het wel die uitsettingsbevel tersyde gestel en die saak na die Hoë Hof verwys vir verdere ondersoek en oorweging.
- Die praktiese realiteit is die volgende. Vier jaar nadat die belegger die eiendom gekoop het, veg hy steeds om vakante okkupasie van die eiendom te verkry. Litigasie op hierdie skaal is nie goedkoop nie. Die okkupeerders het geen regsuitgawes nie. Die belegger se geld was lankal op en hy kon later slegs voortgaan omdat sy prokureurs ooreengekom het om die saak pro bono te hanteer.
- Die Grondwetlike Hof bevind dat die okkupeerders nooit regsgeldig en ingelig toestemming kon verleen tot die toestaan van die oorspronklike uitsettingsbevel nie. Die hof bevind verder dat in alle uitsettingsaansoeke – selfs waar die okkupeerders toestem tot uitsetting – die Hof steeds ondersoek moet instel om te bepaal of daar ten volle aan die bepalings van die PIE wetgewing voldoen is (“the Prevention of Illegal Eviction From and Unlawful Occupation of Land Act”).
- Hierdie beslissing van die Grondwetlike Hof verhoog ongelukkig die risiko faktore vir ‘n verhuurder.
As jou huurder andersins haweloos is, mag daar verdere vertragings en kostes vir jou wag
Die relevante wetgewing vereis dat die Hof slegs ‘n uitsettingsbevel kan maak nadat alle relevante omstandighede oorweeg is en die Hof oortuig is dat dit reg en billik is om so ‘n uitsetting te beveel.
Die Hof sê dan in sy eie woorde die volgende: “An order that will give rise to homelessness could not be said to be just and equitable, unless provision had been made to provide for alternative or temporary accommodation.”
In hierdie geval moes die Hoë Hof toegesien het dat die plaaslike munisipaliteit as ‘n party tot die verrigtinge gevoeg moes word. Dit is die plaaslike munisipaliteit se verpligting om tydelike noodhuisvesting beskikbaar te stel. Die onafwendbare gevolg is dat hier verdere vertragings en kostes vir die eienaar gaan wees. Neem kennis van hierdie realiteite, indien jy ‘n eiendom verhuur of gaan verhuur.
Provided by Hugh Raichlin Attorneys Notaries & Conveyancers
© DotNews. All Rights Reserved.