Bure wat raas – wat is jou regte? Kopers doen jul huiswerk.

“In common law, everyone is in general permitted to use their property for any purpose they choose, provided that the use of the property should not intrude unreasonably on the use and enjoyment by the neighbours of their properties” (geneem uit die gimnasium geval wat hieronder bespreek word). 

Stel jou hierdie ongelukkige scenario voor. Jy koop jou droomhuis, net om later agter te kom dat jy die lawaaierigste en mees onredelike mense van alle tye as bure gekry het. Jou aanvanklike vriendelike benadering lewer geen resultaat nie. Kan jy 'n hofbevel verkry om die geraas te stop?

Ons gaan na twee onlangse hofsake kyk.

Wat moet jy bewys?

Om 'n "finale interdik" te kry (in hierdie geval 'n hofbevel wat die oortreders dwing om 'n einde aan die geraas te maak), moet jy drie dinge bewys -

1. 'n Duidelike reg,
   
   
2. 'n Werklike inbreuk op hierdie reg of ‘n inbreuk wat jy redelikerwys vermoed gaan gebeur, en
   
   
3. Geen ander beskerming of regsmiddel as die interdik nie (met ander woorde, jy moet kan bewys dat jy geen alternatiewe middel tot jou beskikking het nie - 'n belangrike vereiste soos ons hieronder sal sien).

In die voorstede: Die pastoor en die versorgingsentrum vir honde by die huis langsaan.

“…die howe moet kyk na redelikheid, dit vereis dat die gemeenskaplike en wederkerige regte en verpligtinge tussen bure, oor en weer teenoor mekaar opgeweeg moet word” (vertaalde uittreksel uit hierdie uitspraak).

Ons eerste besoek is aan ‘n woongebied  in die Noordelike voorstede van Kaapstad.

• Hier het ‘n pastoor homself gevestig. Hy het voorsien dat hy in ‘n stil en rustige omgewing hom op sy skryfwerk, navorsing, studie en geestelike versorging van sy gemeentelede kon toespits. Dit was toe nie so vreedsaam nie en hy moes hom uiteindelik na die Hooggeregshof wend vir hulp. Die bure het ‘n besigheid by hul huis en in hul tuin bedryf. ‘n Luidrugtige hawe vir blaffende vierpotige dagbesoekers. Die versorgingsentrum vir honde het op ‘n daaglikse basis versorging, sosialisering, speeltyd, “potty training” en algemene opleiding vir tot sewentien honde op ‘n slag onder toesig aangebied.

• Die grootste klagte was die aanhoudende geblaf wat dit veroorsaak het. Afgesien van die honde wat daagliks afgelaai is, het dit ook die ander honde in die buurt laat blaf. Die oplaai en aflaai van honde het veroorsaak dat honde van 6.30 in die oggend tot 6 uur in die aand, Maandag tot Saterdag, deurlopend geblaf het. Die pastoor het aangevoer dat die geblaf die vreedsame gebruik van sy eiendom in sy daaglikse aktiwiteite onmoontlik gemaak het. Dit het ook die waarde van sy eiendom verlaag.

• Sy eerste besoek aan die huis voordat hy die huis gekoop het, was oor ‘n naweek. Toe was daar geen probleme en geen geraas nie, want daar was geen honde langsaan nie. Volgens die pastoor was dit vir hom belangrik om uit te vind of daar enige probleme was en of daar blaffende honde in die omgewing was; gevolglik het hy die eienaar spesifiek hieroor uitgevra. Die inligting oor die besoekende honde is nie met hom gedeel nie.

• Daarna het sy gesprekke met die bure geen positiewe resultate opgelewer nie. Hierna het hy verskeie klagtes oor ‘n tydperk van vier jaar by die munisipale owerhede (Stad Kaapstad) aangemeld. ‘n Voldoeningskennisgewing is verkry, wat nie afgedwing is nie en ‘n onsukselvolle vervolging het gevolg.

• In die Hooggeregshof het die pastoor hom beroep op die gemenereg asook op die provinsiale regulasies oor Geraasbeheer (ingevolge die Nasionale Regulasies het alle plaaslike owerhede die bevoegdheid om sulke regulasies te maak). Hy het hom verder op Kaapstad se Ontwikkelingsbestuurskema, wat tuisbedrywe reguleer en die Regulasies oor Diere beroep.

• Die eienaar van die versorgingsentrum vir honde het die hofproses teengestaan.Die partye was in dispuut oor heelwat van die feitelike bewerings. Die hof bevind uiteindelik dat die onderneming met die honde hul aktiwiteite moet staak en dadelik moet sluit.

  Die hof bevind dat die onderneming ‘n abnormale gebruik van 'n residensiële eiendom uitmaak. Sulke geraas mag in 'n besige stad aanvaarbaar wees, waar daar baie aktiwiteite is, groot hoeveelhede verkeer, die voortdurende beweging van mense en skares en geraas wat deur besighede geskep word. Dit is egter nie aanvaarbaar in die stiller gebied van ‘n residensiële voorstad nie. ‘n Eienaar van so ‘n eiendom is geregtig om te aanvaar dat die woongebied rustiger en stiller sal wees. 

In die Stad: die veelvlakkige blok en die raserige gimnasium.

“…What constitutes reasonable usage in any given case is dependent on various factors, including the general character of the area in question – persons living and working in an urban area would, for example, reasonably be expected, in general, to be more forbearing about a higher level of noise intrusion into their lives than neighbours living in a rural housing estate” (uittreksel uit hierdie uitspraak).

Ons tweede besoek neem ons na die middestad van Kaapstad.  

• Hier het ons 'n gebou met veelvuldige verdiepings in die middestad van Kaapstad. Hier is sake-eenhede en wooneenhede ter sprake. Die eienaars van 'n eenheid ('n egpaar wat daar woon en 'n prokureur wat 'n regspraktyk daaruit bedryf) het die Hooggeregshof om 'n interdik teen die aangrensende gimnasium genader op grond van aansienlike geraasoorlas. Die egpaar se slaapkamervenster is net meer as 'n meter van die gimnasium se venster en balkon af.

• Die perseel van die gimnasium was vir kommersiële gebruik gesoneer. Die party was in ooreenstemming dat hierdie gebied in Kaapstad se middestad aan aansienlike verkeersgeraas onderhewig was. Die klagtes het daarop gefokus dat die gimnasium “harde techno / dansmusiek met 'n sterk ritme” uitgepols het en dat die instrukteurs dan ook met 'n mikrofoon instruksies aan die deelnemers in die gimnasiumklasse uitgeroep het – dit van ses uur in die oggend tot kwart voor sewe in die aand.

• Baie van die feite in hierdie saak was in geskil. Die hof het uiteindelik geweier om die interdik op aansoek toe te staan, omdat daar soveel feite in geskil was. Dit is duidelik dat die hof die feit dat die gebied onderhewig was aan 'n groot mate van stadsgeraas in ag geneem het. Die hof neem in ag dat die buurman aan die applikante voorgestel het dat hulle die Regulasies oor Geraasbeheer se voorgeskrewe proses moes volg. Hulle wou dit nie doen nie. Die hof bevind dat hierdie regulasies wel ‘n aanvaarbare alternatiewe oplossing vir die eienaars bied.

• As jy in die middestad wil bly, kan jy nie die stilte en rustigheid van die voorstede verwag nie. Kyk ook na alle ander alternatiewe moontlike oplossings voordat jy die hof nader vir ‘n interdik.

As jy ‘n eiendom wil koop, moet jy ook die geraasfaktor in ag neem.

Dit bring ons by algemene advies aan enige persoon wat 'n eiendom wil koop. Voorkoming is altyd beter as genesing. Jy moet ondersoek instel en verstaan dat “luidrugtige bure” jou rus en genot van jou eiendom sal verstoor. Jy moet jouself van die werklike situasie vergewis, voordat jy ‘n aanbod teken.

Die pastoor in die hondesaak het byvoorbeeld navraag gedoen oor honde wat blaf in die omgewing, Hy het hom op die verkoper se valse gerusstelling verlaat. Hy sou hom waarskynlik die spanning en stres van vyf jaar se regsprobleme gespaar het as hy 'n bietjie meer sinies was. As hy op verskillende tye en op verskillende weeksdae na die huis en die omgewing teruggekeer het, voordat hy geteken het, het hy dalk vanuit die staanspoor ‘n ander huis in ‘n stiller gebied gekoop.

Hou ook in gedagte dat wat in een geval as 'n totaal onredelike geraasvlak beskou word, in 'n ander gebied as heeltemal aanvaarbaar beskou kan word. Soos die hof dit in die gimnasium-saak gestel het: “... die applikante kan nie die rustige stilte van die voorstede verwag as hulle kies om in die middestad te kom woon nie. Dit in ‘n blok wat bestaan uit kommersiële en residensiële eiendomme, veral omdat hulle 'n eiendom gekoop het wat onmiddellik aangrensend is aan 'n eiendom wat gesoneer is vir kommersiële gebruik.” (Vrye vertaling.)