Jou nuwe huis lek soos 'n sif – kan jy die verkoper dagvaar?

“There is no sound more peaceful than rain on the roof, if you're safe asleep in someone else's house.” (Anne Tyler)

Jy trek met jou gesin in jul nuwe droomhuis in. Almal is baie opgewonde en baie gelukkig.

Totdat dit begin reën en die dak erg begin lek. Nou sit jy met ‘n herstelspan wat op jou dak rondtrap en rekeninge wat ophoop, terwyl jy om emmers en seile en deurweekte matte rondbeweeg. Dan wend jy jou tot die verkoper en jy eis vergoeding.

Die verkoper verwys jou vinnig na jul verkoopooreenkoms. Hy herinner jou daaraan dat hy die eiendom “voetstoots ” aan jou verkoop het en dat hy nie aanspreeklik is vir enige gebreke nie. Hoewel die verkoper simpatie het met jou situasie, maak hy dit duidelik dat die daklekke nou jou probleem is, nie meer syne nie.

Kan dit reg wees? Kom ons kyk na die geval van die oorstroomde gastehuis en die regsbeginsels wat ons Appèlhof daar toegepas het.

’n Lekkende dak plaas ’n ware demper op ’n gastehuisdroom.

• 'n Paartjie het 'n gastehuis vir R1,3 miljoen gekoop om hul droom te verwesenlik om hul eie gastehuis te bedryf.
  
  
• Drie maande nadat hulle ingetrek het, het die swaar reën gekom en die hele dak het gelek. Die gastehuis het oorstroom en die meubels, matte, linne en bagasie was in geheel deurweek. Die gaste (en die kopers) was verstaanbaar baie ongelukkig.
  
  
• Die kopers moes 'n lening aangaan om die herstelkoste te dek, terwyl hulle hierna ook twee maande se inkomste as gevolg van die herstelwerk verloor het.
  
  
• Hulle het die verkoper gedagvaar vir 'n totaal van R240 000 se skadevergoeding ('n kombinasie van herstelkoste en verlore inkomste). Die kopers was wel suksesvol met hul eis in die hooggeregshof en die Appèlhof het hierdie toekenning hierna op appèl bevestig.

Kom ons kyk na die vereistes waaraan voldoen moet word vir so 'n eis om te slaag.

Bedrieglike verswyging van latente defekte – drie dinge wat jy moet bewys.

'n Koper wat skadevergoeding wil eis op grond van bedrieglike verswyging van verborge gebreke (ons kyk ook hieronder na 'n geïmpliseerde waarborg), sal jy die volgende moet beweer en bewys –

1. Die verkoper het ten tyde van die verkooptransaksie goed geweet van die verborge gebreke (dit is defekte wat die deursnee koper nie sou gesien het of ontdek het met ‘n gewone ondersoek en inspeksie van die koopsaak nie).
   
   
2. Die verkoper het doelbewus versuim om daardie gebreke aan jou as koper bekend te maak.
   
   
3. Die verkoper het met die verswyging ten doel gehad om jou te oorreed om die verkooptransaksie te beklink.

In hierdie geval het die kopers tydens ‘n besoek aan die gastehuis, voordat hulle die kooptransaksie gesluit het, op verskeie plekke watervlekke opgemerk. In antwoord op hul navraag hieroor het die verkoper hulle verseker dat hoewel hy geweet het van een daklek, dit intussen deur sy nutsman reggemaak is en dat hy geglo het dat daar nie weer enige lekkasies sou voorkom nie.

Die hof aanvaar eerder die getuienis van 'n deskundige getuie ('n siviele ingenieur) dat die vorige eienaar se getuienis dat hy geen probleme met daklekke in die verlede ondervind het nie, eenvoudig onmoontlik en onwaar was. Die dak, het die ingenieur gesê, was op twee fronte gebrekkig. Die aanvanklike ontwerp self was onvanpas (“die hele dak spreek van nalatige ontwerp, minderwaardige vakmanskap en swak instandhouding”) en die bouwerk self was gebrekkig (“dit is duidelik dat die bouer van die dak nie 'n vaardige vakman was nie ...... die dak wat die ingenieur ondersoek het, was vanaf die dag dat dit gebou is, bestem om te lek”.) Die ingenieur het ook tekens gevind van vorige pogings om die dak te seël.  Dit dui daarop die verkoper goed geweet het van die dakprobleem en ook dat die probleem oor tyd toegeneem het.

Die hof kom dan tot die gevolgtrekking dat die verkoper geweet het van die ware toestand van die dak, dat hy dit op bedrieglike wyse weggesteek het en versuim het om dit aan die kopers te openbaar. “Op die waarskynlikhede in hierdie saak, is die enigste redelike afleiding wat die hof kan maak dat die verswyging en die wanvoorstelling opsetlik en bedrieglik gedoen is om die verkoop van die gastehuis te bewerkstellig; dit is bedrog.” Die hof bekragtig dan die toekenning van skadevergoeding aan die kopers.

Die ander grondslag waarop die kopers sou kon eis: die verkoper het die "geïmpliseerde waarborg" verbreek.

Die koper het sy eis op “deliktuele aanspreeklikheid” baseer. Dit vereis dat jy heelwat faktore moet bewys, insluitend onregmatigheid en skuld. Jy het ook 'n alternatiewe eisoorsaak tot jou beskikking. Ons reg bepaal dat 'n verkoper outomaties aan die koper 'n "geïmpliseerde waarborg" gee dat enige item of koopsaak wat verkoop word, geen latente gebreke het nie. As jy kan aantoon dat die verkoper hierdie waarborg verbreek het, het jy ‘n eisoorsaak teen die verkoper.

Die verkoper sal dan waarskynlik probeer om op ‘n voetstootsklousule (algemeen in verkoopsooreenkomste) terug te val. Hierdie klousule dra die risiko van verborge gebreke aan die koper oor deur by ooreenkoms voorsiening te maak dat die eiendom sonder enige waarborg verkoop word en dat die koper die koopsaak netso en in die bestaande toestand aanvaar.

As koper kan jy hierdie voetstootsbeskerming van die verkoper op twee maniere probeer aanvat.

• As koper moet jy bedrog aan die kant van die verkoper bewys. Om die beskerming te geniet, moes die verkoper werklik onbewus gewees het van die koopsaak se verborge gebrek op die datum van verkoping; of
  
  
• As koper kan jy aantoon dat die Wet op Verbruikersbeskerming op jou verkooptransaksie van toepassing is. Indien die Wet op Verbruikersbeskerming van toepassing is, beskerm dit kopers teen gebrekkige of nie-geskikte goedere, ongeag van wat die verkoopsooreenkoms sê. Hier is wel grys areas, so jy gaan wel toegepaste regsadvies moet inwin. In breë trekke beskerm die Wet op Verbruikersbeskerming nie groter kopers wat regspersone is nie (regspersone met 'n jaarlikse omset van R2 miljoen of meer nie). Dit dek ook nie eenmalige transaksies tussen privaat individue nie. Ontwikkelaars, eiendomsagente en ander wat op ‘n gereelde basis en in die gewone loop van sake eiendom of ander items verkoop, is wel gebonde aan die bepalings van die Wet op Verbruikersbeskerming.

Verkoper: Jy moet alle moontlike gebreke waarvan jy bewus is, in die “verpligte openbaarmakingsvorm” bekend maak wat sedert Februarie 2022 aangeheg moet word en wat nou ‘n integrale deel van elke verkoopooreenkoms vorm.

Koper: Inspekteer die eiendom deeglik voordat jy jou aanbod op papier sit en daarby teken. Jy kan ook nie kla oor enige patente of ooglopende defekte nie. Dit is nou defekte of gebreke wat jy self moes gesien het, toe jy die koopsaak behoorlik inspekteer het. Die veiligste manier om jouself as koper teen enige latente defekte te beskerm, is om ‘n deskundige persoon voor die tyd aan te stel om die koopsaak namens jou deeglik te inspekteer en goed te keur, voordat jy teken om die kooptransaksie te beklink.