Waarom Kopers vir bouplanne moet vra (en waarom Verkopers dit moet verskaf). Bouplanne en hoekom jy die planne moet hê met 'n eiendomstransaksie.

“No person shall without the prior approval in writing of the local authority in question, erect any building in respect of which plans and specifications are to be drawn and submitted in terms of this Act.” (National Building Regulations and Building Standards Act)

Hier is 'n slegte vooruitsig vir 'n koper – jy trek in jou nuwe droomhuis in - dan kom jy agter dat jou lieflike kantoor- of spaarslaapkamer-aanbouing geen goedgekeurde bouplanne het nie. Die munisipaliteit lig jou in dat die verkoper se bouwerke nooit goedgekeur was nie en is daarom onwettig – jy moet die aanbouings sloop.

Hoe kan jy verhoed dat dit met jou gebeur?

Beplanningstoestemming word wetlik vereis voordat gebou word.

Die toestemming van jou plaaslike owerheid se beplanningsafdeling is 'n wetlike vereiste voordat enige bouwerk, opknappings of uitbreidings opgerig mag word. Jy kan met jou plaaslike munisipaliteit nagaan wat hul spesifieke vereistes is en watter geringe of klein werke in jou area van hierdie vereiste vrygestel is.

Sonder die vereiste munisipale toestemming het jy ’n onwettige struktuur en ‘n probleem op hande.

Die probleem vir 'n koper is dat, sodra die oordrag deur is en jy die geregistreerde eienaar is, gaan die munisipaliteit van jou as koper en nuwe eienaar verwag om enige uitstaande planne in te dien, om beplanningstoestemmings te bekom en aan hul voorskrifte te voldoen, om enige boetes vir nie-nakoming te betaal, en in uiterste gevalle selfs om die onwettige strukture af te breek.

Die verkoper is nie verplig om bewyse (en planne) aan jou as koper te verskaf nie, tensy...

Jou risiko as koper is dat die verkoper slegs verplig is om bewys van beplanningstoestemming en goedgekeurde planne aan jou te verskaf,  indien dit so in jul verkoopooreenkoms vereis word. Vra eerder die planne aan nog voordat jy ‘n aanbod maak om te koop. Anders moet jy aandring op 'n duidelike klousule in die ooreenkoms dat die verkoper die goedgekeurde bouplanne voor oordrag aan jou moet verskaf. Dit is die logiese manier om die risiko te verlaag dat onwettige strukture later deur jou as koper reggestel moet word.

Maak dit duidelik dat die verkoper (nie jy as koper nie) die planne moet verkry, indien, deursien en aan die koper moet verskaf.

'n Hooggeregshofbeslissing van 2023 hanteer die geval van kopers wat in die onderhandelingstadium van die transaksie nuut opgerigte geboue opgemerk het. Hulle is meegedeel dat die bouplanne daarvoor in die 'goedkeuringstadium' by die munisipaliteit was. Die verkoopooreenkoms het gevolglik bepaal dat die verkoop onderhewig was aan goedkeuring van bouplanne deur die munisipaliteit.

Wat die partye nie in hul koopooreenkoms gespesifiseer het nie, was wie die bouwerk en planne se goedkeuring moes deursien en verkry – was dit die koper, of die verkoper?

Die hof het uiteindelik bevind dat die verkoper vir die verkryging van die planne verantwoordelik was. Dit op die basis dat slegs 'n grondeienaar sondermeer aansoek kan doen vir goedkeuring en planne. Hierdie verklaring ten gunste van die koper is eers gemaak na ‘n lang en 'n moeilike hofstryd – vermy hierdie vertraging, stres, onsekerheid, koste en dispuut met 'n duidelike klousule wat die verpligting op die verkoper plaas.

Wanneer jy die planne het, moet jy dit met die werklike strukture op die eiendom kontroleer.

Met die goedgekeurde bouplanne in die hand, moet jy seker maak dat die geboue en strukture op die eiendom ooreenstem met die munisipale goedkeurings en die planne. Kopers vind dikwels dat die planne verouderd, onakkuraat of onvolledig is. Soms het bouregulasies intussen verander, soms het eienaars kanse gevat, of bloot nagelaat om  planne op datum te hou soos wat hul opknappings, aanbouings en uitbreidings aangebring het. Hoewel die munisipaliteit wel “geringe” afwykings van die goedgekeurde bouplanne kan aanvaar, moet jy seker wees van wat aanvaarbaar is en wat nie, voordat jy oordrag neem. Hier kyk jy dan na opgedateerde bouplanne wat die konstruksie wys soos wat dit na voltooiing bestaan (“as built plans”) wat jy ook in die toekoms nodig gaan hê as jy self bouwerk en opknappingswerk gaan doen.

Verkopers – hoekom jy eerder die planne gereed moet hê om dit aan die koper te bied?

Die ander kant van die munt is natuurlik dat vir jou as verkoper, alhoewel jy nie wetlik verplig is om dit te doen nie, maak dit baie sin om jou volledige stel afskrifte van alle bougoedkeurings en die goedgekeurde bouplanne byderhand te hê voordat jy verkoop -

• Daarmee kan jy jou voornemende kopers gerus stel en verseker dat alle strukture volgens munisipale voorskrifte en goedkeurings gebou is.
  
  
• Jy sal ook so vertragings met jou transaksie vermy as die bank wat die koper se verbandlening toestaan, afskrifte van die goedgekeurde bouplanne benodig as deel van hul goedkeuringsproses. Dit is wat gebeur het in die hooggeregshofsaak wat hierbo bespreek is, wat die oordrag vertraag het.
  
  
• So maak jy ook weer seker dat alle nodige goedkeurings en planne volledig in die aanloop tot en ten tyde van konstruksie verkry is. As dit blyk dat jy of 'n vorige eienaar nie die goedkeurings in plek gekry het nie, gaan die ongelukkige koper met reg die vinger na jou kan wys. Jy kan selfs daarvan beskuldig word dat jy die gebrek aan goedgekeurde bouplanne op bedrieglike wyse verswyg – in welke geval die standaard "voetstoots" klousule jou nie sal beskerm nie. As jy die werklike en volledige planne van die begin af byderhand het, is daar geen risiko hiermee vir jou as verkoper nie.
  
  
• In elk geval vereis die “Verpligte Openbaarmakingsvorm” wat deel geword het van die verkoopooreenkoms nou dat jy as Verkoper uitdruklik moet aandui en sertifiseer dat die nodige goedkeurings, toestemmings en permitte verkry is vir alle aanbouings en verbeterings ens. Die aanheg van die werklike goedkeurings, toestemmings en goedgekeurde bouplanne is die beste manier om jou te dek in die geval van enige latere dispuut.