Gaan Jy in Jul Groepbehuisingskompleks Bou? Wees Bedag op die Voorgeskrewe Termyne.
"... had the respondent imposed more moderate penalties, it would likely not have had the desired effect, or put differently, the same persuasive sting for individuals of substantial means.” (Geneem uit hierdie uitspraak.)
Om “plot en plan” in 'n residensiële kompleks te koop, gee jou die vryheid om jou eie droomhuis in 'n veilige omgewing te bou. Dit is afgesien daarvan dat dit heel waarskynlik een van jou beter beleggings oor die lang termyn gaan wees. Maak net seker dat jy gereed gaan wees om te bou binne die tydsraamwerk wat die reëls van die HEV (Huiseienaarsvereniging) vereis. As jy dit nie doen nie, loop jy in uitsonderlike gevalle die risiko dat jy die erf aan die ontwikkelaar moet afstaan en weer oordra. So ‘n bepaling sou natuurlik reeds in die oorspronklike koopkontrak, of soos hier, in die Huiseienaarsvereniging se grondwet vervat wees. Die kostes van so oordrag sal ook vir jou rekening wees. Jy gaan in elk geval boeteheffings van baie keer hoër as die normale heffings moet betaal.
Jy kan 'n hof vra om die boete te verminder, maar ...
Ons reg bied aan ons algemene beskerming teen buitensporige strafbepalings en boetes, met die Conventional Penalties Act, wat in die afdeling onder “Vermindering van buitensporige strafbepalings” bepaal dat -
“If upon the hearing of a claim for a penalty, it appears to the court that such penalty is out of proportion to the prejudice suffered by the creditor by reason of the act or omission in respect of which the penalty was stipulated, the court may reduce the penalty to such extent as it may consider equitable in the circumstances: Provided that in determining the extent of such prejudice the court shall take into consideration not only the creditor's proprietary interest, but every other rightful interest which may be affected by the act or omission in question.”
Hou in gedagte dat die hof nie ligtelik sal ingryp met die strafbepalings wat in die reëls van die HEV opgeneem is nie.
Die angel wat seer maak – wat van vyf keer jou gewone heffings?
- Die Huiseienaarsvereniging (HEV) van 'n "luukse/ultra-luukse" residensiële landgoed vereis in sy grondwet dat –
- Elke eienaar moet binne een jaar na oordrag begin om die woning te bou.
- Indien die bouwerk nie in hierdie voorgeskrewe tyd ‘n aanvang neem nie, het die ontwikkelaar die opsie gehad om die heroordrag van die erf na die ontwikkelaar te vereis,
- Indien die ontwikkelaar nie hierdie opsie uitgeoefen het nie, kan die HEV “enige strawwe wat die HEV in sy uitsluitlike diskresie toepaslik ag” teen die eienaar oplê.
- Elke eienaar moet binne een jaar na oordrag begin om die woning te bou.
- Verskeie erfeienaars het versuim om binne die voorgeskrewe tyd van een jaar te bou. Hierna het die HEV ‘n besluit aanvaar om boeteheffings teen daardie eienaars op te lê, totdat daardie eienaars wel met hulle bouwerk begin het.
- Hierdie heffings het aanvanklik begin by twee keer die normale heffings. Oor ‘n verdere tydperk van agt jaar is die boeteheffings in fases opgeskuif en tot vyf keer die normale heffing verhoog, vir daardie eienaars wat steeds nie aan die voorskrifte van die boubepaling voldoen het nie.
- Die HEV moes die wanbetalende eienaars in die streekhof dagvaar om hierdie verhoogde heffings te verhaal. Hulle was suksesvol in die streekhof en ook in die daaropvolgende appèl na die hooggeregshof.
- Volgens die hooggeregshof, sou die eienaars wat die bedrag van die boete betwis het, die volgende op oortuigende wyse aan die hof moes bewys –
- Wat is die nadeel wat die HEV gely het,
- Dat die boeteheffing buite verhouding was met die nadeel wat die HEV daardeur probeer verhoed het, en
- Die mate waarin die boete volgens die eienaar verminder moet word.
- Wat is die nadeel wat die HEV gely het,
- Volgens die hof is die werklike finansiële benadeling wat die HEV gely het, slegs een van die faktore wat oorweeg moet word. Die hof moet ook die HEV se ander “regmatige belange” wat deur die versuim om te bou geraak word, in ag neem. Dit sluit in die probleme met sekuriteit, oorlas, estetika, skade en vermindering in waarde wat deur bouaktiwiteite oor ‘n uitgerekte en nimmereindigende konstruksieperiode meegebring word. In hierdie geval was een van die bykomende redes vir die boetebepaling om spekulasie in die erwe te verhoed. Die HEV wou keer dat kopers die erwe koop, met die uitsluitlike voorneme om die erwe weer teen ‘n wins te herverkoop, sonder om in die landgoed te bou en te woon.
- Die boetebepaling was bedoel as 'n afskrikmiddel, eerder as om vergoeding en inkomste vir nie-nakoming van die bepalings vir die HEV in te bring. Die HEV word wel benadeel, want die bepaling is om die reëls af te dwing tot voordeel van al die eienaars en om almal op dieselfde basis te hanteer en om al die eienaars te kry om saam te werk en om al die bouwerk in die kompleks as ‘n geheel vinniger klaar te maak.
- Die hof bepaal dat die bewering dat die straf in geheel buite verhouding was met die werklike benadeling op drie maniere beoordeel kan word:
- Deur te kyk na vergelykbare situasies waar die gewenste resultaat wel bereik is. (Die hof het 'n soortgelyke aangeleentheid vergelyk waarin 'n boeteheffing van tien keer die gewone heffing deur die hof verminder is tot agt keer die gewone heffing, wat heelwat meer is as die boeteheffing van vyf keer wat hier opgelê is),
- Deur te kyk na die grootte van hierdie boete en die boetes in die algemeen in verhouding tot die inkomste en uitgawes van die HEV, en
- Deur jou algemene sin vir regverdigheid en geregtigheid uit te oefen.
- Deur te kyk na vergelykbare situasies waar die gewenste resultaat wel bereik is. (Die hof het 'n soortgelyke aangeleentheid vergelyk waarin 'n boeteheffing van tien keer die gewone heffing deur die hof verminder is tot agt keer die gewone heffing, wat heelwat meer is as die boeteheffing van vyf keer wat hier opgelê is),
- Die HEV het billik en redelik opgetree deur die verhogings oor 'n tydperk van agt jaar in te fasseer.
- Die oplegging van meer gematigde boetes sou waarskynlik nie die gewenste uitwerking gehad het nie, veral hier waar die eienaars finansieel baie sterk is.
Die uiteinde van die saak is dat die hof bevestig dat die eienaars wat nie saamgewerk het nie, die volle boeteheffings, die rente daarop en ook die koste op 'n prokureur- en kliëntskaal moet betaal.
Provided by Van Zyl Kruger
© DotNews. All Rights Reserved.