Verhuurder: Jy mag nie jou agterstallige huurder se water en elektrisiteit afsny nie.

“A fundamental principle in issue here is that nobody may take the law into their own hands. In order to preserve order and peace in society the court will summarily grant an order for restoration of the status quo where such deprivation has occurred, and it will do so without going into the merits of the dispute.” (Uittreksel uit die uitspraak hieronder.)

Verhuurders kom dikwels in die versoeking om self in te gryp wanneer ‘n huurder nie sy huurgeld betaal nie en dan ook weier om uit die huurperseel te trek. Die maandelikse kostes van die eiendom neem toe, terwyl daar geen huurinkomste inkom nie. Ons verhuurder kan desperaat raak en slotte begin verander, toegangskodes verander en die huurder wil uitsluit, en ook die huureiendom se elektrisiteit en water laat afsny.

Wat gaan gebeur as die huurder nie handdoek ingooi nie, maar weier om op te pak en weier om die huurperseel te ontruim? Wat gaan gebeur as die huurder eerder die beskerming van die hof gaan inroep? ‘n Onlangse beslissing van die hooggeregshof wys dat die verhuurder 'n werklike probleem op hande kan hê, ongeag of die huurder sy reg op okkupasie verloor het of nie.

As die verhuurder mag jy nie die reg in jou eie hande neem nie.

• ’n Huurder met ‘n mondelinge huurkontrak wat 27 jaar gelede al gesluit was, se ooreengekome huurbedrag het ook betaling vir water en elektrisiteit ingesluit. Hierdie huurder het in Januarie 2021 opgehou om sy maandelikse huur te betaal.
  
  
• Die verhuurder het, met verwysing na die huurder se versuim om huur te betaal en ook na bewerings van onwettige onderverhuring en oorbesetting van die huurperseel, aan die huurder kennis van uitsetting gegee. Die huurder het geweier om die perseel te ontruim. Sy het die verhuurder, met die hulp van haar prokureur, laat waarsku teen die voorgenome uitsetting en teen die afsny van dienste sonder 'n magtigende hofbevel.
  
  
• Die verhuurder het hom nie hieraan gesteur nie en hy het die elektrisiteit en die watertoevoer na die huurperseel laat afsny. Die verhuurder voer aan dat hy op wettige wyse probeer het om sy wesenlike verliese te beperk, aangesien die (onbetaalde) maandelikse huur ook die voorsiening van elektrisiteit en water ingesluit het.
  
  
• Die huurder het die hooggeregshof onder andere genader vir ‘n "spoliasiebevel" ('n hofbevel wat die besit aan iemand sal teruggee as hy of sy sonder 'n behoorlike regsproses van besit ontneem is) om die lewering van water en elektrisiteit na die perseel onmiddellik te herstel.
  
  
• Die saak het nie goed afgeloop vir die verhuurder nie. Na agtien maande sonder enige huurinkomste, is dit terug na stap een toe vir die verhuurder, met die verhuurder wat nou ook die bykomende onkoste van die regsrekeninge van beide partye moet betaal. Aldus die hof moet verhuurders eers die regsmiddele tot hul beskikking gebruik om betaling van huur af te dwing. “Verhuurders is nie geregtig om die reg in eie hande te neem nie.”
  
  
• Dit is veral belangrik om in gedagte te hou dat 'n hof nie op hierdie stadium gaan bepaal of die huurder nog geregtig is om in besit van die huureiendom te wees nie. “Ongeag die regmatigheid of andersins van die huuder se okkupasie van die huurperseel, mag die verhuurder nie die water en elektrisiteit afsny, sonder die hulp en bevestiging van die hof nie.” (Eie beklemtoning van die vertaalde uitspraak.)
  
  
• Die hof wys in hierdie uitspraak daarop dat die verskaffing van water en elektrisiteit hier nie ingevolge 'n “persoonlike reg” tussen die partye geskied nie, maar eerder ‘n integrale deel was van die huurder se besit van die eiendom: “To my mind, the supply of electricity and water is not merely contractual, but an incident of the possession of the property.” Hierdie is ‘n fyn onderskeid en die interpretasie sal afhang van die bepalings van die spesifieke huurooreenkoms en die feite van elke geval. Kry eerder professionele regshulp as jy jou in so ‘n situasie bevind.
  
  
• In hierdie geval was die eindresultaat nie goed vir die verhuurder nie. Die hof beveel die verhuurder om die elektrisiteit en water onmiddellik aan die huurder te herstel en soos vermeld moet die verhuurder ook die huurder se regskostes betaal.

Lesse vir verhuurders

1. Dit is gevaarlik om reg in eie hande te neem wanneer jy met ‘n problematiese huurder te make het. Dit maak nie saak hoe onversetlik die huurder mag optree nie en hoe onwettig hul okkupasie van jou huurperseel mag wees nie, die enigste veilige roete vir jou as verhuurder is om die toepaslike regsprosedures te volg met spesifieke advies en bystand van jou prokureur.
   
   
   • Al wat 'n huurder moet bewys om 'n spoliasiebevel teen jou te verkry (waarskynlik met kostes) is dat die huurder in "vreedsame en ongestoorde" besit van jou huureiendom was, en dat jy hulle onwettig van daardie besit ontneem het. Niks meer nie.
     
     
   • Dit is ook nie jou enigste risiko nie. Jy kan ook ingevolge die bepalings van die Huurbehuisingswet strafregtelik aangekla word. ‘n Boete en/ofgevangenisstraf van tot twee jaar kan opgelê word aan ‘n verhuurder wat “unlawfully locks out a tenant or shuts off the utilities to the rental housing property”, om die bepaling direk aan te haal.
     
     
2. Dit is duidelik dat die verhuurder se praktiese situasie hier verder verswak is omdat hy na 27 jaar nog steeds nie ‘n skriftelike huurkontrak in plek gehad het nie. Dit het dit moeilik gemaak om die bepalings van die huurkontrak, en die partye se regte en verpligtinge oor en weer te bewys. 'n Mondelinge huurkontrak is op hierdie stadium nog geldig (verandering hieroor is al lank in die pyplyn). Tog is 'n behoorlik opgestelde, skriftelike en getekende huurooreenkoms noodsaaklik om beide partye se regte en verpligtinge uiteen te sit en te beskerm!