![](https://www.dotnews.co.za/Code//Uploads/Article/2e8a60a8-bab5-475e-b289-29ea37686dd5.jpg)
Kopers en Verkopers van eiendom - Nege belangrike vrae
“Om jou eie huis te besit is die fondament van welvaart … dit bied finansiële welvaart en ook emosionele sekuriteit.” (Aldus die skrywer Suze Orman.)
Wanneer jy jul droomhuis koop of verkoop, veral die eerste keer, kan die proses vir jou ingewikkeld wees, die terminologie kan verwarrend wees met intimiderende risiko's indien jy ‘n fout sou maak. Jy het immers met jul heel belangrikste bate te doen!
Hier is 'n paar algemene vrae met antwoorde om jou deur die proses te help.
1. Waar kan ek 'n eenvoudige gids kry om die proses te verduidelik?
As jy op die detail wil fokus, is dit beslis belangrik om alles reg te kry, maar 'n eenvoudige, breë oorsig om mee te begin, sal jou baie help om die proses te verstaan en om jou op koers te kry.
Kyk na die “Law Society of South Africa” se "Koop of verkoop van 'n huis: wat u moet weet". Laai dit in een van vier tale hier af.
Die gids is eenvoudig en duidelik geskryf. Dit bevat belangrike inligting asook praktiese- en regsadvies - neem gerus die paar minute om dit deeglik te lees!
Ons kyk nou na enkele van die meer algemene vrae wat mense oor eiendomstransaksies het ...
2. Is dit regtig nodig om regsadvies te verkry?
Ons regsverslae is vol hofgeskille wat vermy kon word indien een van die partye aanvanklik regsadvies sou ingewin het. Daar is heelwat slaggate vir die oningewyde. Jy sal gebind wees aan dit waaraan jy kontraktueel ooreengekom het.
Dit is uiters belangrik dat jy so vroeg as moontlik in die proses met jou prokureur skakel. Nog voordat jy 'n eiendomsagent aanstel, na 'n huis gaan soek of betrokke raak by die maak van aanbiedinge of oor verkoopsooreenkomste begin onderhandel.
As jy nie die regsaspekte in jou "Aanbod om te koop" of "Koopooreenkoms" voor die tyd deur jou prokureur laat deurgaan nie, kan dinge rampspoedig uitdraai.
Sodra jy die ooreenkoms teken, is jy gebind aan die bepalings in die dokument.
As ‘n algemene reël sal ons reg jou hou by jou getekende ooreenkomste. Dit help nie vir jou om later te sê "Maar ek het nie die dokument gelees nie, dit het gelyk soos standaardbepalings " of "Ek het geen idee gehad dat ek instem tot bepaling X of toestand Y nie”.
Vandaar die refrein - gesels met jou prokureur voordat jy iets anders doen!
3. In wie se naam moet hierdie eiendom geregistreer word?
Moet jy die huis op jou naam of in jou lewensmaat se naam of in beide julle name registreer? Moet julle gesamentlik koop? Maak dit saak watter huweliksbedeling op jul huwelik van toepassing is? Is daar ‘n verskil as jy in ‘n permanente saamwoonverhouding eerder as in 'n formele huwelik is? Dalk is daar 'n maatskappy of familietrust betrokke wat ook by hierdie besluit in aggeneem moet word.
Hierdie keuses hou verreikende regs-, belasting- en praktiese gevolge in. Dit kan net tot jou voordeel wees om advies te kry om jou met hierdie besluite te help.
4. Wat moet ek nog met my prokureur bespreek?
Daar is ‘n paar algemene aspekte in koopooreenkomste wat gereeld tot misverstande en dispute aanleiding gee.
Ons lys die algemene uitdagings. Dink aan "verbandklousules" en "72-uur-klousules", verwarring oor die verpligting om sigbare sowel as onsigbare gebreke bekend te maak en uit te wys, meningsverskille oor wat 'n vaste aanhegting (“fixture”) is wat saam met die huis verkoop word en wat nie, misverstande oor die regte van bure om uitsigte te beskerm, die nagaan van bouplanne en munisipale okkupasiesertifikate (dit raak jou probleem as 'n vorige eienaar sonder goedgekeurde planne gebou of aangebou het), moontlike beperkings as gevolg van munisipale sonering en voorwaardes in die titelakte (wat jou kan inperk indien jy later wil aanbou, 'n verdieping wil oprig, 'n tuiskantoor of woonstel of afdak of nog ‘n motorhuis wil aanbou), beperkende serwitute of ander gebruiksregte oor die eiendom, beperkende bepalings oor 'tuisondernemings' ensovoorts.
(Wenk: neem baie “voor en na” foto's van die huis en eiendom met jou selfoon. Foto’s met datums op is dikwels deurslaggewend om ‘n dispuut tussen partye op te los.)
Ander aspekte wat jy met jou prokureur moet bespreek. Watter papierwerk het jy nodig? Weet jy waar jou titelakte is? Hoe lank sal jou oordrag waarskynlik neem? Op watter okkupasiedatum moet ons ooreenkom? Aan wie moet ons deposito's en okkupasiehuur betaal? Wat van die rente op geld wat in trust gehou word en aan wie moet dit oorbetaal word? Watter nakomingsertifikate gaan ons nodig hê? Waar gaan ons die beste verbandkoerse vind? Kwalifiseer ons dalk vir 'n FLISP subsidie (“Finansieringsgekoppelde individuele subsidieprogram”)? Hoe om munisipale diensrekeninge te kanselleer en te open. Die regte en hantering van enige besetters (nie net huurders nie, ook “onwettige besetters”). Jy sal jou eie vra hê, na gelang van jul spesifieke omstandighede.
5. Kyk na jou finansies.
Vra jou prokureur vir 'n uiteensetting van die finansies op die transaksie. Wie moet wat betaal en wanneer moet dit betaal word? Dink aan deposito's, verband- en oordragkoste, hereregte vir SARS, agentekommissie, uitstaande verbandlenings wat afgelos moet word, ensovoorts. Kyk na wanneer betalings gemaak moet word en beplan jou kontantvloei. Jou prokureur sal jou kan help om die kritieke tye te identifiseer wanneer betalings gemaak moet word, met ‘n duidelike begrip van die transaksie se tydlyne om onaangename verrassings later te voorkom.
As koper moet jy wyer begroot as die terugbetaling van die verband en die geprojekteerde maandelikse koste (dink aan munisipale belastings en dienste, versekeringspremies, sekuriteitskoste en ander heffings). Behalwe vir hierdie vaste maandelikse uitgawes moet jy ook begroot om 'n noodfonds op te bou om onverwagte onderhoudskostes te dek wat kan opduik.
Kuberbedrog is 'n groeiende kwessie as dit kom by elektroniese kommunikasie en betalings. Skakel dus met jou prokureur om seker te maak dat nie een van julle slagoffers word nie. Bedrieglike e-posse is baie algemeen. ‘n Algemene poging tot bedrog sluit dikwels die volgende in die kommunikasie in: "Vind hierby ons nuwe bankrekeningbesonderhede." Die bedrieglike skema’s en kommunikasie ontwikkel voortdurend, so wees bedag hierop.
6. Moet ons in hierdie mark Koop-om-te-verhuur?
Koop-om-te-verhuur kan 'n uitstekende beleggingsbeginsel wees. In sommige gevalle in hierdie tyd van pandemie en ontwrigting is daar wel geleenthede vir voornemende verhuurders. Moet net nie oorhaastig wees nie. Begin met die regte eiendom in die regte area teen die regte prys. Daarna moet jy fokus om die regte huurder te kry. Jy wil ten alle koste wegbly van 'n moeilike, vernietigende en wanbetalende huurder. Bewoners van residensiële eiendom geniet in normale tye sterk beskerming teen uitsetting. Hierdie beskerming van huurders (en ander okkupeerders) is selfs sterker vir solank as wat die Nasionale Ramptoestand as gevolg van die pandemie voortduur.
Dit is ook belangrik om die bepalings van die Wet op Huurbehuising op die verhouding tussen verhuurder en huurder te verstaan. Is jy vertroud met die spesifieke vereistes rakende huurdeposito's en gesamentlike inspeksies? Onkunde van die reg is geen verskoning nie, en as jy nie hieraan voldoen nie, kan dit jou later duur te staan kom.
7. Wie kan die oordragprokureur aanstel en hoekom is dit nodig?
Dit is nodig om ‘n prokureur aan te stel wat in eiendomsoordragte spesialiseer ('n aktebesorger of transportbesorger) om die oordrag van eienaarskap van die verkoper se eiendom aan die koper in die Aktekantoor oor te dra. Die eiendom moet formeel in die Aktekantoor van die verkoper na die koper oorgedra word. Eers wanneer die registrasie afgehandel is, word die koper formeel die wettige eienaar van die eiendom.
Dit is die verkoper se woning wat oorgedra moet word. Daarom moet die verkoper die aktebesorger van sy of haar keuse aanwys. Kies 'n firma wat jy kan vertrou om met professionaliteit, integriteit en met spoed op te tree.
8. Wat as ek in ‘n gemeenskapskema koop?
'n Woning in ‘n gemeenskapskema hou baie voordele in. Jy moet wel verstaan dat jy dan deel word van ‘n geslote gemeenskap en dat jy moet hou by die verskillende reëls en voorskrifte waarop jy instem wanneer jy daar koop.
Ons howe moet gereeld geskille tussen eienaars en Huiseienaarsverenigings (HEV) aanhoor. Die meeste van die tyd is dit eienaars, dikwels nuwe eienaars, wat gewoonlik sonder sukses probeer om die reëls van die regspersoon of HEV te omseil. Algemene klagtes is tuisondernemings, eienaarskap en beheer oor troeteldiere, riglyne oor voertuigparkering, besware oor geraas, oorlas en so aan.
9. Watter rekords en watter dokumente moet ek behou?
Daardie dokument wat jy nie gehou het nie, is juis die een wat jy oor tien of twintig jaar nodig gaan hê. As jy onseker is oor ‘n dokument, hou dit eerder. Hou ‘n lêer byderhand (met elektroniese weergawes as rugsteun) van die volgende dokumente of afskrifte daarvan –
- Jou titelakte (ook ''transportakte'' genoem) wat jy by die aktebesorger moet kry nadat registrasie in die Aktekantoor afgehandel is. As jy ‘n banklening geneem het en ‘n verband oor jou eiendom geregistreer het, sal die bank jou oorspronklike titelakte as sekuriteit bewaar. As jy jou titelakte verloor, kan jy by die Aktekantoor aansoek doen vir 'n vervangende afskrif. Dit is egter ‘n proses, met advertensies en verklarings en vertragings en kostes wat jy eerder wil vermy as jy in die toekoms besluit om weer die eiendom te verkoop.
- Die volledige ondertekende koopooreenkoms en alle bylaes en addendums tot die ooreenkoms.
- Die oordragprokureur (aktebesorger) se finale rekeningstaat en gepaardgaande fakture.
- Alle banklening- en verbanddokumente.
- Jou munisipale okkupasiesertifikaat indien jy bouwerk onderneem het (nuwe konstruksie, opknapping, aanbouings, ensovoorts).
- 'n Lopende lys met stawende dokumente vir alle belastingverwante uitgawes. Hou byvoorbeeld 'n lopende lys vir kapitaalwinsbelasting by met –
- ‘n Lys van uitgawes wat verband hou met die basiskoste van die huis (koopprys, hereregte aan SARS, regskoste en uitgawes, verbandkoste, agentekommissie, koste verbonde aan die verkoop of aankoop, soos advertensies, argiteksfooie, ensovoorts).
- Deurlopende kapitaaluitgawes, dws verbeterings en opknappings (maar nie herstelwerk of instandhouding nie).
- "Voor en na" foto's van die huis en van die eiendom.
- Vra jou prokureur of daar nog iets is wat relevant is tot die spesifieke eiendom en oordrag wat jy moet hou.
Provided by Van Zyl Kruger
© DotNews. All Rights Reserved.