![](https://www.dotnews.co.za/Code//Uploads/Article/48319034-06a0-4132-bd90-4fd4e8c05f13.jpg)
Waarom 'n mondelinge mandaat aan ‘n Eiendomsagentskap, nie die papier werd is waarop dit geskryf is nie.
“'n Mondelinge ooreenkoms is nie die papier werd waarop dit geskryf is nie.” (Samuel Goldwyn)
Dalk is jy 'n verkoper wat jou eiendom deur 'n eiendomsagentskap laat bemark, of 'n koper wat 'n agent opdrag gee om ‘n spesifieke eiendom vir jou te vind, of 'n verhuurder wat 'n agent aanstel om jou eiendom vir jou uit te verhuur. Wat ookal die voorsiene transaksie is, moet jy seker maak dat die eiendomsagentskap se mandaat op skrif is.
Die probleem met mondelinge ooreenkomste is die menslike neiging om net te hoor wat ons wil hoor. Dit gebeur dikwels dat partye tot ‘n mondelinge ooreenkoms, elkeen die bepalings van hul ooreenkoms heel verskillend onthou. Nog erger, as een party daarop uit is om die ander te bedrieg, is dit baie makliker om die bepalings van 'n mondelinge ooreenkoms te betwis, as wat dit is met 'n geskrewe ooreenkoms, met die woorde duidelik in swart en wit vir almal om te sien en te lees.
Mondelinge ooreenkomste is vrugbare teelaarde vir verskillende weergawes, met meegaande konflik en uitgerekte litigasie. Juis om hierdie rede behoort eiendomsagente aan te dring dat jy jou handtekening as kontraksparty op 'n skriftelike ooreenkoms aanbring, wanneer hulle jou gegewe eiendomsverwante mandaat aanvaar.
Jy kry wel nog uitsonderings. Ons kyk na 'n onlangse hofsaak in die hooggeregshof oor 'n suksesvolle eis vir kommissie van R450 000.
Die koper wat R450 000 moet betaal vir 'n gekanselleerde verkoping.
- 'n Eiendomsontwikkelaar (in hierdie geval ‘n maatskappy) het voorheen 'n eiendomsagent opdrag gegee om ontwikkelingseiendom vir die maatskappy te verkry. Geen skriftelike mandaat is ooit onderteken nie.
- Die agent, wat staatgemaak het op die mondelinge mandaat van die ontwikkelaar om 'n verdere ontwikkelingseiendom te vind, het die ontwikkelaar aan 'n eiendom voorgestel en hierdie maatskappy het toe besluit om dit te koop.
- Hierna het die koper en die verkoper die skriftelike verkoopooreenkoms onderteken. Die ooreenkoms het ‘n klousule bevat wat bevestig het dat die agent geregtig was op kommissie van R450 000 vir die sluit van die transaksie. Die agent het haar mandaat volledig nagekom en sy was die effektiewe oorsaak van die verkooptransaksie. Die ontwikkelaar was gewillig en in staat om die eiendom te koop. In normale omstandighede sou die agent geregtig gewees het op kommissie, met die nakoming van alle opskortende voorwaardes.
- Die ontwikkelaar het die transaksie hierna eensydig gekanselleer en het ook geweier om die agent se kommissie te betaal. Die maatskappy het eerstens ontken dat enige mandaat gegee is en het tweedens aangevoer dat kommissie slegs betaalbaar sou wees teen werklike oordrag van die eiendom van die verkoper na die koper.
- Die hof het nie met die ontwikkelaar saamgestem nie. Die ontwikkelaar het tevergeefs probeer om die hof te oortuig dat daar geen mandaat was nie, of dat die opskortende voorwaardes nie nagekom is nie, of dat die mandaat óf 'n stilswyende óf 'n geimpliseerde kontraksterm ingesluit het ingevolge waarvan kommissie slegs teen oordrag betaalbaar sou wees. Die hof het hierdie alternatiewe argumente wat die ontwikkelaar aangevoer het, een vir een, van die hand gewys.
- Die hof beveel die ontwikkelaar dan om die agent se ooreengekome kommissie van R450 000 te betaal en om ook die meegaande regskostes te betaal. Dit terwyl die ontwikkelaar absoluut niks sou hê om daarvoor te wys nie.
Die lesse...
Dit is natuurlik 'n duur les vir die eiendomsontwikkelaar. Terselftertyd is dit ook ‘n tydige waarskuwing aan enigiemand wat 'n eiendomstransaksie met die meewerking van 'n eiendomsagent aangaan, om seker te maak dat-
- Die partye 'n duidelike, geskrewe mandaat onderteken.
Die partye kon hulself al die moeite, stres, vertraging en koste van litigasie bespaar het as hulle vanuit die staanspoor 'n skriftelike mandaatooreenkoms onderteken het met die bepalings en voorwaardes waarop hulle ooreengekom het, volledig en duidelik daarin vervat.
Soos ons hierbo gesê het, die meeste eiendomsagentskappe sal aandring op skriftelike en getekende mandate. Maak tog seker dat jy nie die uitsondering is nie!
- Die partye ooreenkom dat kommissie eers teen oordrag betaalbaar is.
Die meeste verkoopooreenkomste maak voorsiening dat kommissie verdien word met die uitvoering van die agent se mandaat en nakoming van enige opskortende of ontbindende voorwaardes (verbandklousules en dies meer).
Wanneer is die kommissie dan aan die agentskap betaalbaar? Aangesien die kommissie dikwels betaal word van die koper se deposito wat in trust gehou word, moet beide verkoper en koper seker maak dat dit nie voor die datum van oordrag (of, in die geval van 'n verbreking van of kansellasie van die transaksie reeds op daardie datum) uitbetaal sal word nie. Alhoewel die meeste standaardmandate en verkoopooreenkomste hiervoor voorsiening maak, moet jy kyk na die bepalings van jou ooreenkoms, want elke ooreenkoms sal anders wees. As die ooreenkoms 'n klousule bevat wat betaling van kommissie voor oordrag toelaat, moet jy dit nie goedsmoeds sonder toegepaste regsadvies aanvaar nie.
Vanuit 'n agent se perspektief is hierdie bykomende klousules noodsaaklik om die agent se kommissiebetaling te beskerm in die geval waar die transaksie nie vorder nie of glad nie voortgaan nie. Gewoonlik sal die ooreenkoms bepaal dat 'n wanpresterende party (hetsy koper of verkoper) aanspreeklik gehou kan word om die volle kommissie aan die agent te betaal.
Die belangrikste is dat jy nie eiendomsverwante kontrakte of dokumente moet onderteken nie, alvorens jou prokureur dit namens jou deurgegaan en dit daarna met jou bespreek het.
Provided by B. R. Sandwith Inc.
© DotNews. All Rights Reserved.